聊聊大平層公寓

@汪有：昨天說了小公寓為甚麼實用率那麼低。
今天正好聊聊大平層公寓。
這幾年特別流行，動輒 300 方起，十幾萬單價，隨隨便便一套就半個小目標。
戶型設計也不錯，住得也舒服，裝修也不錯。

按常理公寓一貫價格是住宅的一半，但，大平層公寓有的能和旁邊住宅打平，有的還能超越。
賣得還挺好。而且平時說控制商改住的部門，從來不管。
這是為甚麼？

如同小面積公寓的詭異設計，這也是多方博弈的產物。
而且這次博弈，終於對博弈的各方都有利了。

網上經常討論一些豪宅，甚麼翠湖天地、萬柳書院啥的。
你問我啥看法，我的看法就是：便宜。實在是便宜。

就這種全國人民都知道的盤，竟然只要 20 萬上下一平，也太便宜了。
這不科學。
這是在幫有錢人省錢。

普通一線白領，年薪 10 萬，看著 3 萬一平的房價，都有些吃力。
有錢人，一年可以賺 1000 萬，一個薇婭，年銷售額可以比肩一線城市頭部商場。
他們的收入，隨隨便便就是普通人的 100 倍。
但他們的房價，竟然不到普通人的 10 倍，這並不科學。

對於普通人，房子是 2 萬一平還是 4 萬，能要了我們普通人老命，差價足夠讓一個普通家庭多奮鬥 10 年。
但對於有錢人，房價是 20 萬還是 40 萬，他們體感並不明顯。

所以：我們有必要打造一種產品，讓有錢人來買，然後這個地段的土地價值也會提升，也提升城市的土地收入，還有更高的稅。
總結來說就是要有個割有錢人韭菜的產品。
所以價格要拉開。

價格拉開，在國際頭部城市，已經成為現實。
倫敦、紐約、東京這些地方的核心區，和我國一線城市核心區的普通房價差不多。
都是 10 萬 /m² 左右（統一換算成實用面積的價格）。

但，在國際城市，豪宅和普通房產的價格，可以差 5-7 倍，他們都有 50 萬 – 70 萬一平的房子。
而我們基本只有 20-30 萬一平的房子。
那如何促進有錢人買房拉動內需呢？
所以我們核心區的豪宅，不是貴，而是（對於目標客戶來說）太便宜了。

我之前說，我們一直沒有真正的豪宅，只有比較貴的房子。
我國的豪宅設計，是非常落後的。
你總能看到很多令人發指的豪宅戶型，讓我覺得有錢人也太可憐了。

那麼我們有沒有鼓勵開發這種高級住宅呢？
答案是沒有，不但沒有開發，還有諸多限制。

限制的原因是：過去十年，房地產迅速發展，房價一高，就顯得地方工作不力，控不好房價。
那麼如何控制房價呢？
當然是限制開發這些所謂豪宅啦。

想一想，如果誠心誠意地降房價，應該控制甚麼房價？
當然是應該控制剛需房價，而不是控制有錢人的房價。
把 3 萬的房子打到 2.5 萬，就能拯救很多剛需。
把 15 萬的房子打到 10 萬，只是在便宜有錢人。

但是，各地在完成房價調控的工作時，最簡單的方法就是：把 15 萬的打到 10 萬。
因為你辛辛苦苦把很多房子從 3 萬打到 2 萬，結果成交了一套 15 萬的，瞬間就把城市房產均價拉上去了。
顯不出來工作成果。
那我還不如優先調控 15 萬的。

所以很多地方限價，都是限最高價。
但剛需得到好處了嘛？沒有。
這是在幫有錢人省錢。

有的地方甚至出現了：
你這個樓盤貴是吧？那我限制你網簽備案。每個月只讓你成交幾套。
你成交太多了，我市的房價就被你拉上去了，這很不給我面子的。

最後導致，有錢人只能和開發商簽那種所謂的 「君子協定」：
開發商承諾，我不一房兩賣，我收了你的錢，就讓你進來住，以後我不賣給別人，一能簽約，我就跟你辦備案；
有錢人承諾，我把錢給你，我進去住，未來我也不退款，我承諾跟你辦網簽。

這個搞法風險很大的。
也在降低客戶的支付意願。
最後實際上也降低了價格，但這是以提高風險為代價達成的。

以及，住宅用地指標有限的，你都做成大戶型豪宅了，剛需的住房就少了。
面子上也不好看，也不利於大家心平氣和。

這時候，大平層公寓的出現，拯救了各方。

大平層公寓，本質上是用辦公用地改的，並不擠占住宅指標。
統計口徑上，大平層愛賣多貴賣多貴，又不和住宅一起統計價格，不怕你拉高了城市房價，方便統計部門做數據。
大平層公寓往往能賣很貴，土地價值也上去了，那麼賣地收入和稅也提升了。
核心區出現一個賣得特別貴的大平層，其實也提高了周圍土地的價值。

開發商也很開心。
本來我拿一塊地，賣辦公也賣不出去，現在我賣大平層了，同樣的地段，我賣寫字樓，也許只能賣 5 萬，賣大平層，我可以賣 10 萬。

有錢人也很開心。
大多數用的是核心區的商業用地開發，核心區本來就不怎麼批住宅用地了，用這個方法，有錢人有了在核心區買新盤的機會。
也不用搞甚麼 「君子協定」 了，大家都很放心。
至於是不是住宅性質，能不能落學位，有錢人無所謂的，他們不缺房子落學位。
大平層還不占住宅名額，能規避限購，這沒甚麼不好。

至於普通人，無所謂開不開心，但反正你炒大平層跟我們普通人關系也不大，毫無關系。
至少沒人會罵。
最終皆大歡喜。

所以我去拜訪一位被嚴控商改住困擾的客戶。
他們項目想商改住，上面不批。
我說這就奇了，對面有個項目，明晃晃商改住，為甚麼他們可以改大平層？
客戶說：因為，他們這個開發商，專門開發大平層豪宅，請他們過來就是給他們開口子的，提振一下城市地價。
我們並沒有這個優勢。

這個其實已經明示了房地產企業未來的發展糢式 ——
我之前參加一個媒體會還講過，現在房地產和以前不一樣了。
之前的房地產企業，只要你會蓋樓，就能掙錢。
但現在，大家都會蓋樓，你只是會蓋樓，就會淪為收取土地出讓金的代建工具。
最後一方面卷地價，另一方面卷成本，你根本掙不到錢，遲早要黃。

每個房地產企業，必須有自己拿得出手的東西。
你得證明自己對城市有利，才能拿到地，掙到錢，城市甚至會給你創造有利規則。

比如，同一塊地，他不用在裡面規劃寫字樓裝裝樣子。
他可以做純居住項目。
最後圖紙就用住宅差不多的圖紙來蓋就行。
實用率 80%，特別舒服。

比如，那家開發大平層豪宅的，能提升城市形象，拉動周邊土地價格，就很有利；
再比如，你有良好的商場品牌，同樣的地塊，你能開發比別人更好的商場，能引入奢侈品店，拉動城市面貌，你也能掙錢；
再比如，你下面投資了不少企業，你進來開發商業綜合體，你能帶動一些企業進駐，那你也能掙錢。
再再比如，你有國資背景，購房者相信你能順利交樓，那也行。

說回大平層，對我造成的唯一沖擊就是：
盡管這東西又不是住宅、又不好轉手、還不好貸款、年限還短。
但優質大平層產品，價格還是一路上漲。

我買公寓，越買越窮，
有錢人買公寓，更有錢了。

那沒辦法，有錢人都買的東西，通常都不會隨便跌。
還能咋辦？
當務之急是保持心態樂觀。