細聊一下女子買 69 平公寓 37 平是公攤這件事

@汪有：3000 字細聊一下 #女子買 69 平公寓 37 平是公攤# 這件事。
這事兒不能單純怪開發商黑心。

各位，開發商並不是傻子，他們不知道公攤像圖裡這麼離譜，不好賣嗎？
他們沒有產品設計部門嗎？
我的工作就是給開發商提供建議，賣給他們 ppt，咨詢 「甚麼樣的產品才好賣」。
我可以說：你看到極度不合理的東西背後，往往有一些合規要求。

比如：圖裡這麼寬的公寓走廊，開發商銷售告訴你 「走廊寬一點氣派」，這就是銷售自己不懂建築設計，瞎胡說。
原理很簡單：

公寓本身並不是住宅用地，一定是用了商業用地，所以商水商電，不能落戶。
有兩種商業用地：

1. 商辦用地，這種地一般用來蓋寫字樓。
50 年產權，層高不超過 4.5 米。
這種地，用來蓋公寓，如果做 loft 產品，隔兩層，4.5m 有點矮，不大氣。

2. 零售商業用地，這種地主要是開商場。
40 年產權，層高不超過 5m。
商場的建築規範是不一樣的，走道要求更寬，消防疏散通道也更多。實用率通常也更低。
我猜測圖裡這種實用率 50% 的，大概率用了這種用地指標。

總之，我國並沒有甚麼 「公寓用地」 一說。
只能你用商業性質改。
俗稱 「商改住」。

那麼為甚麼開發商要商改住。
也很簡單：
開發商拿了商業用地，如果真按照規劃，老老實實蓋了寫字樓或者商場。
賣不出去也租不出去。
市場說話，公寓比較好賣，那我就蓋公寓咯。
其實就是明明可以規劃住宅給大家住，但偏不規劃住宅，開發商就規劃公寓這樣子。
這就是看不見的手和看得見的手起了沖突。

那，為甚麼看得見的手要規劃這麼多寫字樓和商場呢？
原因非常多，不同地方還不一樣。
有可能的原因包括：

1. 你們那有人口規劃，不讓批這麼多住宅用地。
頭部城市都有，網上一查就能查到。
所以很多時候年輕人喊：為甚麼不讓我們留下來。
我心想，看上位規劃，確實沒想讓大家留下來，只是不方便明說而已，你去查一查就能發現。

2. 比起住宅用地，寫字樓和商場，長遠來看當地更能賺錢。
賣住宅用地，70 年一次，一次性把收益拿走了，沒甚麼意思。
但規劃商業用地，裡面的寫字樓、商業，年年都繳稅。
有個評估寫字樓的標準，叫 「億元樓宇」，也就是說，這一棟樓，一年繳稅就上億。
這種樓每個一線城市都幾十棟到上百棟。
廣州某個零售商業體，每年納稅好幾億，真的是，它們說點啥當地都是非常哄著的。
有問題全都優先解決。
住宅沒甚麼意思。
何況商業用地賣地也可以收錢嘛。

3. 核心區土地資源有限，更得開發商業和寫字樓。
為甚麼各大城市核心區，已經很久沒有大規糢住宅新盤了。
但是卻可以蓋寫字樓。
更是一個道理，我就這麼點土地了，還不能蓋寫字樓商場收稅嘛？

比如，深圳前海大鏟灣，約等於不要錢給了騰訊。
為甚麼，因為騰訊納稅多，我怕你跑了。
華為當年跑到東莞松山湖，你們知道深圳多麼痛心。

華為要走，還不是當地沒有足夠用地了。
不可能像東莞拿出那麼大一塊給華為搞發展。
所以很多土地稀少的區域，不舍得規劃那麼多住宅。都是盡量規劃產業用地，怕自己土大戶跑了。
這樣稅收，就業崗位都好看。
當然，負面效果是苦了打工人，沒有足夠住宅，大家都去惠州買房。

綜上三點，很多區域做規劃，喜歡規劃寫字樓和商場，不規劃住宅用地。

但！那既然都規劃了，那為甚麼區裡不監督拿地企業，任由他們把規劃中的寫字樓和商場，蓋成公寓呢？
為甚麼不嚴查 「商改住」 呢？
很多地方都喊過要嚴查商改住，後來都沒認真貫徹下去。
原因也很複雜。

最主要的原因是：如果你嚴查，地就賣不出去，或者賣不貴。
還是老話：開發商不是傻子。
他們會做市場調研。

當他們調研發現，這地方不缺寫字樓了，或者不缺商場了，那他們就不會拿地啊。
或者只願意用很便宜的地價拿地。
這很好理解，當你想讓開發商做出一些沒那麼符合市場需求的舉動，這塊地就會沒那麼值錢。
這時候，地價降低的部分就變成了一種補貼。
那區裡是不樂意的。

好比我之前去開會，就有開發商被問：
為甚麼你做項目，做成了月子會所，你為甚麼不能引入金融業呢？
答案非常簡單：這地方沒那麼多金融業，金融業沒有月子會所掙錢。

那不如反問：為甚麼批地的時候，不在土地出讓條件中註明，這塊地未來只能引入金融類企業，不可以開月子會所呢？
因為這樣，這塊地就不值錢了。

從區裡角度，當然是希望，地也值錢，未來也有產業。
那麼雙方博弈當中，會達成某個均衡。
比如，我賣地的時候，規定，這塊地蓋好樓，只有一半可以對外銷售，其他你只能自持，租出去。
那就是給你留個口子，比如這一半，你是可以拿來做公寓的，可以賣。
另外自持的部分，大部分開發商是不會做公寓出租的，因為我國租售比很低，並不劃算。
就做寫字樓引入產業了。

睜一只眼閉一只眼還有個好處是：
其實區裡也知道，這地方缺住宅。
但是又不讓規劃那麼多住宅。

一規劃住宅了，我是不是還要配套中小學？幼兒園？各種公建配套？
做成公寓我就不用管那麼多了。
其實公寓還是有用的，比如我雖然沒給你準備戶口，但你照樣可以住公寓呀。
等你老了，不再是城市需要的人才了，你就走了。
這期間你可以住公寓，不需要住宅的。
雙方達成了博弈平衡。

這種瞎博弈，給我的工作也造成了不少麻煩，但也給我帶來了一些工作業務。

比如，我的一位開發商客戶，在某個區域拿了四塊地。
每塊地都有一定指標可以銷售，可以做可銷售的公寓和寫字樓，有一定指標要做自持寫字樓，有些地方要做商業。
這時候你就會想，為甚麼不能把一塊地全做公寓，另一塊地全做可售寫字樓，另一塊全做自持寫字樓呢？
所有這些東西混在一起，不是更煩嘛？

一棟樓，下面是寫字樓，上面是居住公寓，核心筒特別大，進深也特別深，人也很混雜。
非常不好弄。
公寓實用率也很低，只有 60%。
如果公寓都在一棟樓裡面，就可以拿著住宅圖紙，去蓋公寓，這樣的公寓住起來也舒服，這不好嘛？
如果能把同一種功能放在某一塊地上，那好極了。
這就叫資源的優化配置。

但規劃時不是這麼想的，規劃當時認為，這一塊地一塊地往外賣，有點公寓有點寫字樓，這便於拿地企業用公寓迅速銷售收回成本，然後安心做寫字樓。
很科學的。
誰想到你這麼有錢，一下子拿了四塊地啊。

這個時候只能改規劃。
只要規劃一改，立刻這四塊地的產品都會更好。
但，為甚麼我要冒風險幫你改規劃？
我怎麼證明我沒有收你的好處？
還是公事公辦吧。

這也造成了很多不好用的產品。
所以給我的工作造成了很多難度，但如果開發商沒有面對這些困局，就不找我咨詢了，所以也讓我多了一些業務。

所以綜合來看就是這麼個情況：
各方訴求博弈之下，看起來幾方都有理。
最終做出來一個奇奇怪怪的產品。

這個屬於土地資源的浪費。
明明可以做更好的產品，賣更貴，那麼也可以取得更多的土地收益。
但沒辦法。
就是這樣了。

不過，消費者買公寓的時候，你直接問銷售，銷售是有責任告訴你的。
合同裡也是有標註實用率的。
再不過，你不主動問，銷售一般也不說。
銷售肯定想打馬虎眼過去的。
我們也不能要求消費者都懂實用率這些知識，都知道問一嘴。
不是誰都懂房地產的。

就這吧！已經寫很長了！
我們下期再見！