大城市裡,租房的年輕人過得好嗎?

租房

在大城市裡,不僅買房成為了年輕人遙不可及的目標,動輒佔據三分之一工資房租,也讓年輕人越來越難立足。

上海大學社會學院教師項軍和博士生劉飛利用 2019 年十個代表性特大城市的調查數據,系統考察了青年房租客的結構、境遇與心態,試圖回答一些問題。

比如,那些特大城市高知青年租房群體在工作、生活消費,以及子女教育等方面面臨哪些困難,他們的幸福感、公平感又如何呢?與特大城市中擁有住房產權的青年群體和中低教育水平的外來租房群體又有哪些區別?

口述 | 項軍
記者 | 吳淑斌

住房,租房

租房成為特大城市裡年輕人的難題,大概是從七八年前,房價快速上漲到一個難以企及的程度時開始的。

我的研究領域是社會分層與社會流動,關注戶籍制度的演變,也關注城市當中的外來人口,因而對城市的住房不平等很感興趣。計劃經濟時,住房的性質是單位 「福利品」,不存在什麼問題。

1998 年住房制度改革後,房子逐漸成為商品,具備了財富積累的屬性。這是一個住房價格迅速上漲的階段,但是房價並沒有漲到誇張的地步。我們在調查中也有很多訪談對象談到這點,比如上海算是比較早進行住房改革的,在 90 年代末和 2000 年初,一些離市中心不算太遠的區域,房價一平米大概只要一兩千塊。到了 2008 年左右,房子的價格雖然依然上漲,但一平米也不過 1 萬出頭,我指的都是市區裡還不錯的地段。所以,在大概 10 年前,特大城市裡的年輕人借助父母的資助,在深圳、上海、廣州能買房則買房。

時房租其實也不算很貴,相對於高學歷年輕人的收入來說,可以負擔得起。那時對特大城市的租房研究大量聚焦在農民工群體身上,對高學歷租房群體關注不多,因為他們很多人,最終的目標是獲得住房產權,租房只是一個短期的過渡。

但是在 2013 年以後,房價開始快速大幅度地上漲,到了 2015-2016 年左右,價格直接翻番了,原本 3 萬塊錢一平米變成了 6 萬塊。像上海,現在中心一點的地方都是十幾萬元一平米,除非有人早期買過房,才能勉強通過置換改善房子,一般的年輕人很難買得起房子。

大概在 10 年前,我的一些朋友可以把老家的房子賣了,拿一部分錢到上海來買房,雖然也需要貸款,但是當時在郊區花 200 萬還是可以買 90 平米的房子。現在這個房子已經漲到了七八百萬了,再怎麼賣老家的房子,來上海也買不起。

 

這就涉及到年輕人還要不要留在大城市的問題。之前有一個很火的討論,叫 「逃離北上廣」。但是,很多高學歷群體學的是經濟管理、信息工程、計算機、生物醫藥等,畢業後會成為專業技術人員,進入金融、科技、信息服務等新興產業。他們會慢慢發現,離開了特大城市,就找不到適合專業的工作了,得到的回報特別低,只好又逃回北上廣,因為只有這裡才能提供好的職業發展機會。

離不開大城市,又買不起房,就不得不去租房。

誰在租房?

誰在特大城市裡租房?我們選取了 10 個特大城市,分別為北京、天津、上海、杭州、廣州、深圳、武漢、長沙、重慶、成都。樣本是在每個家庭戶中隨機抽取 1 名 18~65 周歲的受訪者,總樣本量為 10026 人,因為我們關注的 80 後、90 後青年租房群體,最終有效分析樣本為 4083 人。

從這十個特大城市調查結果的數據來看,首先是年齡上,特大城市裡的租房群體主要由 80 後和 90 後構成,他們佔租房總人口的 62.9%。針對 80 後、90 後的青年群體,我們用是否擁有城市住房產權、是否擁有本地戶籍,以及是否接受過高等教育把他們劃分為自有住房、本地租房、大學外地租房和非大學外地租房四類住房群體。

我們選的三個指標可以看作三個台階,對外來人口來說,能夠落腳在大城市裡面,成為新的本地市民,需要跨越的,正是這三個台階。

 

有大學學歷代表你在勞動力市場上可以獲得更高的收入,更好的職業。

本地戶口代表你能獲得本地公共服務和社會保障資源,雖然大城市為了讓流動人口也可以獲得一部分的本地資源,推出了一些政策,比如說居住證、積分,但是跟本地人享有的公共資源還不能完全相同,比如教育,外地租客的子女不能在這裡參加高考,甚至上高中也比較困難。

住房則是一種財富,它代表了一種財富和身份地位的象徵。據我們後面的研究,它對人們的幸福感、公平感和主觀社會經濟地位 —— 就是你認為你自己在社會當中處於什麼樣的地位 —— 影響大,有房的人跟沒房的人之間的差距很大。

我們統計的這批 80 後、90 後年輕租客可以分為三類,第一類是擁有本地戶籍的租房群體,佔 26%;另兩類是沒有本地戶口的外地租客,他們是主體,佔全部青年租客約 74%,其中 45% 的人擁有大學及以上學歷,他們的受教育年限最高,平均有 16 年,另外 29% 是大學以下學歷的外地房租客。

這就說明,特大城市的租房群體主要是沒有本地戶籍的 80 後、90 後青年房租客,其中還有一大半以上是學歷比較高的人,他們成為專業技術人員的比例也高。

 

但還有 29% 大學學歷以下的外地租客。這部分人受教育的平均年限是 10.6 年,相當於中專、高職技校水平,就是九年義務教育後再讀個一兩年,可能高中沒畢業。他們的職業主要是個體工商戶、服務業人員和產業工人,成為專業技術人員的比例很低,成為國家和社會管理者、經理人員的比例極小。

為什麼我要強調這部分群體?因為他們為大城市提供了非常多的服務。我國經濟增長方式在 2013 年發生重大變化,就是以服務和消費為主要優勢的大城市,已經超過以工業生產和投資為主要優勢的中小城市,成為經濟增長的新動能。

大城市試圖發展高新技術產業和高端服務業,這些新興產業當然需要吸引高端人才,但是經濟學上有一個詞叫做技能互補性,一位教授曾經介紹過一個規律:根據國外經驗,每引進 1 個高端人才,至少需要 6 個與其配套的服務人才。這很容易理解,比如互聯網大廠裡的人,他需要有人提供買咖啡、餐飲、出行等各種服務,如果大城市一味追求讓這些高學歷、高收入的人可以住得好、吃得好,也是不行的,要讓相應比例的服務業人員可以在大城市裡生活,才能讓大城市正常運轉起來。

 

所以,這 29% 的群體也是特大城市裡一個重要的租房群體,需要關注他們的需求。他們對住房品質的要求會相應低一些,但他們大多數是在市中心或大商圈工作,他們也希望能就近居住,下班以後不用長途跋涉到偏遠郊區去居住,即使住得差一點也可以。不過,我們知道,在特大城市裡,離商圈不太遠的地方,就算租住條件很一般的房子,也是價格不菲的。

租客們過得好嗎?

很有意思的是,這批學歷相對較低、從事服務業的外地房租客,他們的個人年收入其實和本地有房的人差不多。換句話說,我們在大城市裡面看到送外賣的、送快遞的服務人員,他們的個人收入並不比很多本地人低,這是一個新發現,改變了我們既有的刻板印象。但是對比家庭收入時,他們變成了最低的,本地有房的人是最高的。

為什麼?我的理解是,非大學學歷的外地租房者大多是來打工的,可能自己來,也可能是夫妻兩個一起來的,有一個人不工作或者做低端一點的工作,另一個人收入稍微高些,或者他們還要養一個老人或者孩子,所以整個家庭收入算起來是不高的。而自有住房群體很多是雙職工,夫妻兩個都在本地有不錯的工作,家庭收入就會更高。

 

至於那些上過大學的外地租客,和本地有房的人比起來,雖然沒有本地戶口,但他們的個人收入很高,家庭收入也不低。不過房租在他們的總支出中佔據相當大比重,在 2019 年,我們分析的特大城市裡的的這部分人群,一年平均要花 2 萬 7 左右。

並且,在互聯網平台經濟的影響下,年輕人已經開始把租房作為一種新的生活方式選擇。我們在研究時留意到,對許多年輕人來說,能買得起房肯定是最好的,但如果買不起,他希望在大城市裡生存下來的同時,能 「住得好,住得舒服」,簡單來說,就是 「我買不起,但是我要生活品質」,前兩年大量爆雷的長租公寓其實就是在滿足這類需求。

但過去不是這樣的,過去大家在城市裡可能會隨意向私人住戶租一個房子,可能裝修老式,可能生活有很多不便利等等。不過,即便如此,高額的房租,仍在抑制年輕人們 「享受型」 的文化消費支出,包括他們的子女教育支出,都低於本地有房的人。

因為在給定收入水平的情況下,這幾個方面的消費是競爭性、互斥性的,租房的年輕人將收入的相當大一部分都用於支付房租,這方面高了,另一方面就會變低,因為他們掌握的總體資源就那麼多。尤其是非大學學歷的外地房租客,在收入不高的情況下,既要支付相當高的房租,又要擔負子女教育和贍養老人的支出,留給文化消費的錢就極為有限了。所以,房租支出依然是各類青年房租客在特大城市中生活壓力的重要來源。

 

再看他們的一些主觀判斷,就會發現,在生活滿意度和幸福感方面,有房和沒房的人感受差距很大。有房的人裡,有 77% 的人認為自己是一個幸福的人,比外地房租客高出近 20%,在生活滿意度的總體評價上差異也達到了 24%。從這個角度來說,一個人的自我評價和認知,有沒有受過大學教育的影響不大,房子才是主要的影響因素。

但是在社會公平感的感知上,比如醫療衛生服務和依法公平辦事,真正的差距在於有沒有本地戶口。不管有沒有房,本地人的公平感都是比較高的,沒有戶口的外地租客對社會公平的感覺更低。值得特別注意的是,大學以上學歷的青年群體的社會公平感是最低的,甚至低於沒有大學學歷的人。也許正是由於他們覺得自己的學歷、職業和收入都不比本地有房、有戶籍的群體差,但他們既沒房,也在某些公共服務上受到排斥,因此,這批高學歷、中高收入的年輕人變成特大城市中相對剝奪感最強的一群人。

目前特大城市的高房租,從絕對值上看,還不能算畸形。在紐約、東京、洛杉磯這些傳統大城市,好的地段租金同樣是很貴的。我們在一些企業調研時和人力資源聊過,無論是製造業還是高科技產業,他們在招人時確實有一些因為住房問題而產生的困難,這個困難不是員工擔負不起租金,而是他們更需要本地優質的公共服務。員工的收入其實不低,但他們想要的是子女受更好的教育。

 

我之前在香港生活過幾年,那裡的租金也很高,非市中心一個五六平米的房間,一個月要 6000 多人民幣。不過,能住在那邊的人,他們的收入可能每個月至少有 2 萬到 3 萬人民幣。所以,高房租本身不是一個大問題,但跟收入相比,確實是有一些畸形,畢竟在北京上海的很多年輕人,收入也沒有高到兩三萬。收入上漲遠遠沒有房租那麼快,這兩者的不平衡是個問題。

現在要解決好特大城市里高房租的情況,就是政府要增加供給。有幾個方式,一個是建公租房,不過現在大城市裡的好地段,有的是沒有空間了,有的是新開發的樓盤裡只有一小部分用來做公租性質,比如開發商建了 20 棟樓,其中 2 棟是公租房。如果建公租房要降低成本,就可能建在郊區偏遠地段,交通相對不便,但人員集中的話就可以用班車通勤。另一個辦法就是減少房租的稅費負擔,給租房群體減免一些稅費,還有現在如火如荼的老舊小區改造,或許能提供更多房源。

這幾個方法短時期內可能治標不治本,因為特大城市的人口湧入量遠遠超出它能供給的數量。但政府還是要想更多的辦法,畢竟大城市始終要留住人才,不然企業未來發展的後勁就會受到影響。不管是規範發展長租房市場,還是降低租賃住房稅費負擔,解決大城市裡年輕人的住房問題,是政府必須要去做的事情。

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