年化收益率 10% 的投資，可以參與嗎？

@民工看市：年化收益率 10% 的投資，可以參與嗎？

日經 225 今天大漲，已經快逼近 1989 年的历史高點，其實日股在 2009 年就已經見底了，跌跌撞撞從 7000 點走到了現在的 38000，漲了 4.4 倍。
而東京房價也在 33 年後創新高，尤其去年一年，整個東京圈房價平均漲 50%，看過新聞的基本上去年底就知道了。

不過今天說的並不是日經 225 指數，也不是日本房價，而是日本的房租。
通過一個在東京深耕 6 年的網友得知，目前東京周邊房產如果出租得當，租金收益可以拿到年化收益率 10% 左右（毛利率，還要扣除各種費用和成本）。

在日本買房是沒有門檻的，只要你有錢，就可以買，不需要繳納 5 年社保，也不需要你在日本有任何身份，充分體現了資本主義國家只認錢的本質。
日本很多人不買房，原因是一旦簽訂租房合同，只要不主動退租，房租基本上就沒辦法變了，就是釘死的，一輩子就是這個租金水平，不能漲價。想賣房？買賣不破租賃，帶著租約一起賣吧。不存在因為賣房而趕走租客的行為。
想起我早年剛剛北漂的時候，就遇到過房東賣房趕走租客的情況；後來住了自如，7 年漲價了好幾次，最後真的租不起了。
日本房子是永久產權，租售同權，租了房子後你孩子就可以上學，享受一切正常業主的權利義務。交給專業人士打理，修理、聯繫租客等，啥你也不用操心，每年 0.5% 的管理費，比國內主動權益公募基金的管理費還低。東京的人工特別貴，主要是最低工資標準折合人民幣都過萬了，所以裝修啥的基本上都自己來，或者找廉價的華人同胞。

說了這麼多，你動心了嗎？放心，本文不是廣告。日本的房子是有房產稅的，雖然不多，而且稅基比較低，但也是成本，還有都市計劃稅，最後折騰下來，估計稅後大概年化收益率可能在 7~8% 了，這也很多了。還有一個問題，就是租客可能不穩定，最厚房子空置時間太長，也會導致回報下滑。
以上都不是關鍵問題，最關鍵的問題是:
你是否能接受日元匯率的大幅波動？

日元是一個有貶值傳統的國家。廣場協議前後，1970—1994 年，日元對美元累計升值高達 250％，不過後面日元基本上就沒啥好日子了。
2011 年，100 日元 = 8.11 元人民幣，但是現在 100 日元只能換 4.8 元人民幣了；也就最近三年，日元兌人民幣貶值了約 30%。

啥意思，就是你投資的這個房子也許租金回報可以到 10%，但是日元匯率可能貶值 20%，這就是匯率風險，當然，未來也可能升值 30%。你能否接受這個波動？

所有的事情都有代價，對不對？

@北漂民工的日常：昨天發了個投資東京房產年化收益率 10% 的文章，好多人在評論區討論。

我和那位不願具名的網友聊了下，試圖回答一下大家比較感興趣的幾個問題。

問：10% 的收益率是真的嗎？是不是收益率越低的房子，越安全，穩定性越好？
答：刨除一切成本費用以後把淨收益率做到 10% 是可以的，當然不考慮匯率，以日元計價。非常專業的房東，是可以做到 20% 或者 30% 以上，甚至見過有做到年化 200% 以上的，當然那種是極端個例，屬於撿漏了，就是超低價格買到別人不想要的房子，然後自己低成本改造再出租，這種一般可遇不可求，而且需要你有極強的動手能力，需要耗費自己很多精力去親自裝修的。至於收益率越低越安全的說法，是黑中介把垃圾的房子賣給不懂的投資者以後的一種說辭。尤其是某些華人中介和管理公司，割起客戶來不要太爽。

問：匯率風險是最大的風險嗎？或者你覺得在日本投資房產還有甚麼大坑是需要避開的？
答：首先我只研究房地產，不太懂外匯，個人客戶目前也做不了鎖匯（也許有渠道做外匯掉期，但是可能成本比較高），在我看來，買小公寓是最最最大的雷，這個都可以單獨寫一篇幾千字的文章了。單間公寓沒有資產性，因為你在日本買房是買的一塊地，同等面積公寓所屬的土地是很少的，也就是沒啥土地價值，公寓也做不了太多抵押。而且公寓出租難度大，你需要和同樓的人內卷。買整棟或者一戶建（類似小別墅）更好。新手最適合一戶建。比如我花 1000 萬日元買了棟中古一戶建，土地的評估價就有 600 萬，房子已經折舊得不值錢了，值 0 日元。那相當於就算 ** 打了個導彈過來把我房子炸了，我也最多只虧 400 萬，我一樣可以標價 600 萬把土地快速出手回籠資金。更何況土地市價會比評估價高個 25% 左右。當然還有一些外交風險，咱也預測不了，這裡不討論。

問：地震了怎麼辦？房子會不會塌？
答：上保險就可以，很便宜。我巴不得地震把我房子震倒，保險公司賠付所有重建費用，相當於我白嫖一套新房。

問：老房子到了一定年限會不會強制要求重建翻修？這樣會導致持有成本大幅上升。
答：房子會折舊，但政府要求你強制翻建純屬無稽之談。在日本你可以看到各種年代的房子，大正明治的房子都有在賣的，裡面還在住人。土地是你的，你願意翻建就翻建，不願意就不翻。風雨能進，天皇不能進。

問：為啥日本的房子可以做到租售同權，且沒有戶籍政策？他們完全不考慮城市和土地的承載力嗎？
答：當然會考慮承載力的問題。有時候某地要蓋新公寓，會遭到當地住民的集體反對，就是因為基礎設施承載力不足，服務不了這麼多人，會導致生活質量下降。
日本解決這個問題的辦法是，分塊設定土地的用途。比如某個區域的土地只能蓋低層住宅，某個區域是商業區域等等，不同區域的業種、建蔽率、容積率都不同的。
所以大家逛日本會發現，有的地方高樓林立，有的地方全是兩層的一戶建，連個便利店都沒有。土地被劃分得很碎很細，大路旁邊的土地基本都能進行商業活動，往裡走點就是住宅區了；車站旁邊是商業地區，容積率很高，所以都是高樓。

問：你把投資日本地產說得這麼好，為啥日本人自己不去借低利率貸款買房然後出租？
答：日本人或永住者辦理住宅貸款，利率在 0.5% 以下，0.1%、0.3% 的也特別多。日本投資貸基本是 3% 左右利率，這個水平也不低。貸款只能用於自住房的購買，不能轉租，一旦發現你把房子租出去了，會面臨馬上償還全部本息 + 巨量罰金。所以如果加了槓桿，沒買到好房子，基本等於自殺。
因此，這又衍生出另外一個問題：房租在 15 萬日元以上的房子，基本就沒甚麼競爭力了。你貸款 5000 萬，利率 0.5%，35 年還清，每個月只需還款 13 萬，就沒必要交 15 萬一個月的房租了。並不是貴的房子就一定好，所有國家都是金字塔型社會，窮人多；租金高了，客群就窄了。最好是整棟公寓一間租金不超 5 萬，一戶建不超 9 萬，追求的就是高收益 + 租客穩定性。
回到問題本身，其實日本本地有很多人專門做租房生意，你不能把買房出租當成一個躺平的方案，而是要用運營思維去看當房東這個事情。不要覺得投資之後就可以躺平收租，而是要以經營的態度去維護自己的房產。如果你真的躺平了，又遇到一些不靠譜的中介二房東和物業公司，你的真實收益率很可能不會高於 4%，還可能虧本。

問：你在日本獃了 6 年，對於房產領域乃至於各種東京本地情況都非常熟悉，為甚麼沒有開個微博或者小紅書，用自媒體來獲客？
答：我只做熟人生意，朋友介紹，這就夠了。不太想做自媒體，流量有時候是一種毒藥，而且也會吸引一些不懷好意的華人同行來破壞你的生意，有些同胞會半夜紮你車胎，砸玻璃，很無語…… 日本治安雖然還不錯，但是攝像頭少，警視廳效率也不高，所以還是多註意吧。找到靠譜的人，買到好的房子，很重要很重要。

問：日本卷不卷？日本人通常靠甚麼能實現階層躍遷？
答：論內卷，整個東亞地區都大差不差。
日本人實現階層躍遷，主要靠投胎。

（本文純屬虛構，如有雷同，不勝榮幸，不作為投資依據）