上海那些幾毛錢的物業，都是怎麼賺錢的

很多人選擇物業都會關註那些好物業，尤其是像萬科、中海等品牌物業

盡管在上海，依然有很多小區用的是幾毛錢的物業，你甚至都說不出物業公司的名字

如果按每平每月五毛錢、八毛錢的標準去收，一戶一年繳納的物業費不過幾百塊

你們可能會好奇，品牌物業尚且都在被投訴的今天

這些地頭蛇物業，能服務好業主嗎，物業公司真的能賺錢嗎

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你有沒有體會過，上海的那些地頭蛇物業

在上海，我一直住在老破小，對於便宜的物業公司深有體會

這類物業管理下的小區，除了物業費便宜，還有幾個非常明顯的特徵

首先，管理非常亂，小區路面到處是車，也很擁擠

平常出入小區都要站在綠化帶裡給車輛讓行

綠化帶日常好像就沒人修理，幾乎都變成了雜草區

（圖片來自網路）

還有就是綠化極少，你能想象小區只有 10% 的綠化率，會是甚麼樣嗎

小區裡光禿禿的只剩下鋼筋混凝土的住宅樓，公共區域僅有幾棵樹和雜草，綠化帶、樓棟下面不太美觀

還有安全問題，比如小區樓棟下的智能門鎖有的都是擺設，隨便推下門就進去了

小區裡的監控設備也比較少，有時候丟東西或者有甚麼事情找門衞，也不太好解決

而且小區裡面比較髒，在圍欄旁、小樹下面總會出現垃圾。一不小心就能踩到臭狗屎

甚至小區的外立面也會十分糟糕，特別是原先是塗料的外立面，掉色、脫落極其嚴重

這都是幾毛錢的物業小區環境真實的樣子，而像這種幾毛錢的物業在上海是很普遍的，千萬不要小瞧它們，體量大的驚人

根據克爾瑞物管統計，上海物業市場存在著大量的老舊小區、低物業費項目

（圖片來自克爾瑞物管）

在上海，房齡高的老小區、低物業費的小區占比 37.8%

放至全國，低物業費仍然是目前市場的主流

在全國重點 20 城，包括上海、重慶、武漢等地的住宅項目中

2 元 /㎡/ 月以下的項目占比超過 50%，其中 12.4% 的項目物業費低於 1 元 /㎡/ 月

（圖片來自克爾瑞物管）

當然，這些小區物業費也是很便宜了 ，比如在長寧區，就有成片的老小區，每月都只收不到 1 塊錢每平的物業費

這些物業公司收費這麼低，到底是怎麼活下去的呢

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因為收費低，所以用各種辦法降成本

那些幾毛錢物業的小區，你只要在大門口看一眼門衞，如果守衞的是幾個大爺，那大概率是了

因為物業成本占比較高的支出就是人力成本，小區管理人員只能維持著最低配置

你看上海市中心的老破小，哪個門衞不是大爺

便宜的物業都是有自己的服務特色，管理人員老齡化就是一個很明顯的現象

除了安保人員，垃圾分類站的清潔工也都是請來了大爺

所有社區服務都以居委會大媽為上限，還經常一人身兼數職

不僅要參與組織社區活動，還是小區調解員、辦事員，比如上海自測核酸都是居委會大媽親自送上門的

看著總有那麼點不正規，還很隨意

不論是清潔阿姨還是門衞大爺都是住在小區裡的或者是周邊居民

經常還能看見他們在小區門口閑聊，要麼就是在保安室裡對著監控嗑瓜子

而且只能提供一般性的基本服務，就比如在我們小區，在小區逛一圈只能看到這三個服務：門衞、垃圾分類站、快遞櫃

日常小區內最忙的工作無非就是公共區域清掃和垃圾的清運，其他也就沒了

其實類似這樣的現象都是蠻正常的，因為物業請上年紀的大爺大媽就是為了節省支出

我搜了下招聘網可以做個參考，物業每個月請門衞開工資一般在 2000-8000 元

一個月八千大概就是豪宅小區裡的安保

如果是退休的大爺大媽，沒有甚麼學历要求、經驗門檻，估計也就是 2000-3000 元 / 月

（ 數據來自職友集）

小區的清潔工只是清理一下路面的垃圾，工資也差不多就這麼多

如果是按一個老小區配置兩個門衞一個清潔工，那每個月大概是不到一萬塊

再看下品牌物業和其他公司的保安，僅僅是招一個就八千了。這一對比，每年能省下 10-20 萬

總之，為了降低管理成本，絕大多數便宜物業都是這麼操作的

一方面管理人員統一請大爺大媽，另一方面減少小區服務內容

而這已經可以省下很多成本了

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那這些塊兒八毛的物業，都是怎麼賺錢的

有人說，即便是按五毛收的物業費，都是有一定的利潤空間的

但卻忘了越是便宜的小區，物業費越難收齊

因為物業費越便宜，往往小區管理就越差，很多人就不願意繳納物業費了

如果按 0.5 元 / 平 / 月，3000 戶來算，一個小區一年總物業費應該是在 180 萬左右，物業費按收繳率 90%，一年也會少二十萬左右

上海很多這種老破小物業費也都是五毛、八毛，多了就一塊，而且大多數時候也很難收齊

但物業也得賺錢，於是就有了很多門路

第一個收費項目就是停車位，以我現在住的小區舉個例子

擁有 150 個停車位，都是在小區公共道路上

所以車位基本都是租的，一個月約 250 元

先算一下停車位，每年的車位收費情況達到了 50 萬左右

另外小區安裝了充電樁，電費大概是 0.6 元左右，收費按居民用電價再加上 0.3 元的服務費，這也是一筆費用

而且，還有額外的停車收入，比如外來車輛進入小區，也是按小時收費的

一次 30-50 元都是正常的

零零碎碎的費用加起來，僅是停車位就能給物業帶來不菲的收入

所以，停車位可謂是小區日常收益中的大頭

還有一個收費項目，那就是快遞櫃

幾乎每個小區都會有蜂巢或菜鳥快遞櫃，這一項標配不僅是方便小區收取快遞，也為物業增收的一筆收入

按照下面這個小區的快遞櫃情況，一共有 4 個快遞櫃，每年每個收費 6000 元，一共是 2.4 萬元

而且快遞櫃滯留一定的時間還會另外收取保管費，雖然只是幾塊錢，但小區每天快遞那麼多收入也是有的

其實，這些比較零碎的收入其他小區物業也都會有，賺不了太多的收益

在便宜物業的全部收入中，真正讓物業賺錢的還是靠廣告

所以，在老小區門口都是有廣告位

而且差不多都是這麼幾類，比如某某醫美

或者是某某口腔醫院

要不就是開發商和家裝公司廣告

再到小區樓棟裡面也都是貼著小廣告，不交錢的前腳貼後腳就會被撕掉

千萬別小瞧廣告位，就是簡單的貼幾張廣告，都可以給小區帶來高額的廣告費

電話咨詢了下我住的小區，一個門禁廣告位 700-1200 元 / 月，還是按面算，兩面價格翻倍

在門禁的側面，這個大概 400-600 一個月，也是按面算

小區門口至少也有 6-8 個廣告位。這樣一算，我們這個小區光靠門口的廣告位，一個月至少五六千，一年就有將近七八萬的收入

對於有電梯的小區，就更賺了

因為物業還會有更多的廣告位

以下面這個小區為例，小區擁有 20 部電梯，按照某業主所說，一面一個廣告位，一共有 80 個廣告位

如果是一張海報類型的廣告，一周收費是 200 元

按照一年來算，一個電梯廣告位的收入在 1 萬元左右，20 個電梯、80 個廣告位大概就是 80 萬

如果是電子屏、視頻類的廣告，收入還要更多

那些甚至都沒有名字的物業，賺錢門路倒是五花八門

從停車位、快遞櫃到各種廣告收入，一年怎麼也有上百萬的收入

不過這幾類收益都屬於公共收益，在民法典裡是歸屬業主所有的

物業也會提取一定比例的管理服務費，至於是多少也在早期的合同中表明

物業對於公共收益部分，大部分情況下只是有業委會委托的經營管理權，每一筆支出都要經過居委會同意

但都沒有成立居委會的老小區，這筆錢可能就變成了物業另外一部分 「收入」

不要小看便宜的物業，因為他們不是光靠每年收繳的物業費存活的

他們總是降低成本的同時，想辦法創造收益

這類物業運營的邏輯就是從小區管理上降成本，並且挖掘各種拓展收入的門路

但大部分的幾毛錢的物業，也只是存活在老破小裡

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近幾年，人們對房子的需求已經慢慢進入改善型品質住宅，而物業就是保證小區品質的關鍵因素

未來，一個物業想要在物業品牌賽道裡求生存

還是要從提高物業管理服務上下功夫，賺錢的門路也才會越來越多

來源：微信公眾號：真叫盧俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：真叫盧俊團隊