我在淘寶拍賣買了一套上海的房子

近期我通過淘寶司法拍賣買了一套房子，記錄一下這次司法拍賣的過程，並傳授一些經驗。

年初也就是 2021 年 1 月份我把上海的唯一住宅給賣了，準備置換大一點的房子，但是苦於沒有戶口導致積分不夠，買不到心儀的房子（上海現在新房採取積分購買的方式，每次把認籌的客戶按照積分高低排序，只取積分靠前的客戶入圍。每個人的積分與戶口，婚姻狀況以及社保年限有關系，具體可以百度）。後來就一直盯著司法拍賣，終於在上周搞定了一個房子，盡管我不是很滿意。

上海的小房子賣出之後到手有 420 萬現金，其中 100 萬我還加倉了地產股，前幾天全部賣出了保利，實現了保本出，回款了 100 萬，目前持有的地產股只有萬科了，一點沒有賣出。對於房子的位置，因為一直工作生活在浦東，所以買房也只考慮浦東。至於買房預算，人到中年，升值加薪無望，失業裁員隨時可能發生，所以我不打算把手裡的錢都拿來買房子，也就以這個 420 萬作為首付，因為二套房貸款，首付 7 成，只能買入總價 600-700 萬的房子。這次我一口氣報名了 4 套房子，他們拍賣時間有先有後，我有中意的其實是第二套房子，陰差陽錯買了最先開拍的那套房子。

最先開拍的那套房子，也就是我現在拍中的那套，在拍賣過程中，有兩個人競爭激烈，其中一個人出價異常兇猛，只要有人一出價，他就秒加，很快超過了我的預期價位，我預期 550 萬，極限還可以再加個二三十萬試一試，最極限也就 580 萬了。我就沒關註了，就去看股票了，等我去洗手間的時候，看他們還在激烈爭奪，此時價格已經到了六百萬出頭，很明顯，其他人都準備放棄，不再加價了，那個人眼看就要勝出了。我就隨手出了一個價格，友情抬價，你不兇猛嗎，我來幫你抬抬價，讓你兇，我讓你多出幾萬塊，結果奇跡發生了，他們都不出價了，我拍中了，我簡直不敢相信，我就是來抬價的啊，我不想中標啊，你們咋都不出了呢，你剛剛還兇的很呢，你不是秒加的嗎，不講武德啊。跟趙本山小品裡面一樣一樣的，我一臉懵懵逼，」 你們不往上叫了啊！「，那一刻小品裡面的臺詞不斷地在我耳邊回嚮，」 對！我們不往上叫了 「。我感覺就像遇到了托一樣，但是沒有辦法，司法拍賣，肯定沒有托，這個要付法律責任的。我情緒非常激動，臥槽，這個是備選的啊，就這麼扶正了，比我預期的價格整整多了四五十萬呢。

平靜了幾分鐘以後，自己拍的房，含著淚也要買完，反正也是備選方案，之前準備還算齊全，貸款材料已經提交，初審也已經通過。接下來就繼續走後面的流程吧。

盡管臨門一腳表現稀爛，現在還是要來總結一下經驗教訓，司法拍賣房子的流程如下：

1、選房，你要對所以地區的房子價格比較熟悉才行，房價波動還是比較快的，每個月可能都在變動，我們必須時刻關註房價波動，我拍下的這套房子，該地區的房價我只是大致有數，並沒有非常清晰，所以這次買到的價格和市場價幾乎相當，其意義也就是省了一點稅費錢。就上海的情況來看，法拍其實競爭也非常激烈，較好的房子有很多人報名，所以價格你必須要非常清楚，不然很容易撈不到便宜，把自己搭進去了，其實房子也沒有非常喜歡，當然了在上海，六七百萬買入自己喜歡，各方面都滿意的房子是不可能的，我中意的都在一千萬以上，有個差不多也就行了。

2、清場，法拍房最大的風險就是清場，我拍的這套是空置的，不存在清場問題。如果不是空置的情況就需要仔細考慮一下，如果競買公告明確說了法院清場交付，那麼基本不用擔心，以上海的情況舉例，拍賣的法院如果是上海本地區的法院，例如浦東新區人民法院，閔行區人民法院或者虹口區人民法院，這種一般都是清場交付，但是外地人民法院例如湖北 XX 人民法院拍賣上海的房子，那麼一般不提供清場交付，由買受人自行解決，自行承擔風險，因為異地法院一般不方便過來執法。這個時候就需要分析了，在我看來如果是租客，清場就很容易，大不了租期到了請人家搬離。但是群租例外，上海這邊很多群租房是由二房東出租的，那麼有可能存在原房東和二房東之間的租賃合同，租期一般還比較長，最多的可以有二十年，按照買賣不破租賃的原則，你即使拍中了，後面也要繼續出租，如果租金已經付清了，你甚麼也得不到，如果按季度支付，後面所有權是你，你可以收到租金。之前閔行區有一套房，低於市場價 100 萬，群租狀態， 我就不敢拍，害怕有租賃，我是那種沒有權勢，膽小怕事的小散戶，寧出高價，但求安穩。如果是房東本人以及家人入住的，那麼我肯定不拍了，這種就是最難清場的那種了。這裡說一下我的小訣竅，很多時候我們不清楚裡面是不是出租或者是原房主在住，我們可以看被執行人的資訊，如果是外地人，上海被拍賣的房子外地人居多，尤其以江浙一帶的小老板為佳，他們一般都是投資買房，後面做生意賠本，法院強制賣了他們的房子，他們的房子一般自己也不住，很多都是出租，甚至是空置狀態，這種一般都比較容易清場的。如果查詢出來被執行人是本地人，我建議不碰。

3、戶口，我買的這套房子也沒有戶口，算是非常幹淨的房子，現在上海這邊你拿到產證之後，你不能強制遷出戶口，但是你賣了房子之後，你的下家是可以遷出之前的戶口的。所以戶口風險要小了很多。

4、貸款，司法拍賣的房子可以正常辦理貸款，但是要在開拍前三個工作日申請，初審通過以後，你就可以競拍了，拍賣成功後會有淘寶合作的服務機構（聯繫我的是律所）聯繫你，為你提供貸款服務，協助你到銀行面簽，提供給銀行收入證明和徵信報告之後，銀行會審批，等你付了首付款之後，就會放款。首套房貸款比例是 65%，二套房是 30%，利率與二手房相同，我的貸款利率是 5.7%,LRP +105bp; 這裡面會產生兩個費用，一個是上面的服務機構收取的貸款金額 1.5% 的服務費，一個是擔保機構收取的 1.5% 的擔保費，加一起是 3%，我的貸款額是 180 萬，總成本是 5.6 萬。本來有機構跟我說可以幫我省去這個服務費，到他們那裡辦理貸款，只要出 1.5% 的擔保費用，因為考慮到時間緊張，法拍房要求 10 日內付款，中間還有兩個周末，再加上現在房貸額度緊張，我決定不省這點服務費了，免得因小失大。

5、法拍房的最大優點是稅費各付，上海這地方稅費和中介費一般都是買家支付，我預計這套房大約有 40 萬的稅，這部分我可以先墊後退，另外也省去了中介費，鏈家一般是兩個點，12 萬，我買這套房最大的意義也就是省去了這點稅費，本來想著買套法拍房至少要省下百萬，目前來看，目標的一半都沒有完成。

6、限購 上海有嚴格的限購措施，所以拍賣之前一點要先弄清楚自己的是否有購房資格，如果因為限購導致違約那就麻煩了，我現在可以確定北京，上海，杭州法拍房都有限購；其他地方我沒核實過，不敢瞎說。

流程總結： 選房 —— 提交貸款申請 —— 拍中 —— 簽貸款合同 —— 查詢限購 —— 付首付款 —— 擔保公司擔保 —— 銀行放款 —— 法院出具裁定書 —— 核稅 —— 交稅 —— 過戶。

最後一點，出價的時候一定要理性，想好底線，多了堅決不要再加了，很多時候一萬一萬的，加著加著就高了。更加不要頭腦發熱，沖動出價，大家一定要以我為戒，你出的價格一定是你願意支付的價格，像我這樣的傻事不要在做了。

總的來說，現在司法拍賣越來越多，相應的流程與服務機構也越來越多，操作起來其實都比較成熟了。

來源：集思錄