作者：許哲
不說複雜的經濟學，就說一點簡單的常識和算一點小賬。
普通人可以不理解複雜的財務，但資產負債和現金流的概念一定要有，資產多而現金流差有時候是要翻車的，賬面財富和實際的財務自由度不一定是成正比的。
所謂資產，比如你有一家店，一輛用來跑網約車的汽車或者是一套住宅，這些都是你的資產。你的資產可以是全資買來的，也可以是你負債買來的。全資買來的比較好理解，就是純的資產，如果是負債買來的，那就要考慮一個問題了，就是資產產生現金流的速度和資產本身的價值之間的關系。
（以下例子的所有金額都是虛構，不具參考意義）
（一）正現金流盈利資產
比如你貸款買了一輛車開網約車，假設一個月的現金流收入是 2 萬，去除掉燃油或者電的成本一個月能盈餘 1 萬 5 千，還車貸一個月需要支付 5 千。那麼這個資產對於你而言，是一個正現金流資產，它每個月給你帶來一萬人民幣的正現金流。
正現金流資產未必意味著盈利，你需要和資產的折舊做競賽，當你每個月的正現金流覆蓋了資產的折舊之後的部分，才是利潤。
所以正現金流未必意味著盈利。如果跑贏了資產折舊的速度，那麼這個是正現金流盈利資產。
（二）負現金流盈利資產
比如你現在要開一家小吃店，貸款買了一個鋪面。前兩個月要進行裝修，此時你的這家店不能給你帶來任何的現金流，還吞噬現金流。這個時候你持有這個資產的唯一可能是指望它未來產生收益。
但好消息是，這個時候因為你店鋪的位置極佳，店鋪的價格和租金都漲了，所以雖然裝修期間是負現金流的，但是你的賬面資產是增值的。
所以負現金流未必意味著不盈利。
（三）正現金流虧損資產
比如一家小的工廠，進口了一臺機器用於出口加工零件，機器非常昂貴，但產品需求旺盛。這個時候老板引入該設備買了廠房僱了工人開始從事該行業。前半年效益良好，但突然出現了一個新的技術能提高一倍多的效率，導致這個機器的價格一下子一落千丈。這個時候工廠的產品依然賣得好，但是因為機器本身的價值暴跌，導致了這種現金流依然為正，但賬面發生虧損的情況。
這種時候分兩種可能，一個是機器的全生命周期過程裡產品的產出毛利能很快覆蓋當初採購的成本，一種是不能。
上面第一個例子裡，如果網約車司機的生意突然爆冷，每個月收到的錢支付了燃油電費和車貸後，剩餘的資金，不足以跑贏車輛的折舊，那麼他也是持有正現金流虧損資產。
正現金流虧損資產不會暴斃，未來現金流能否覆蓋整個資產的購置成本就很關鍵了，這決定了是否應該立馬割肉拋售資產。
粗略的來說，如果資產未來現金流能收回資產投入的所有成本，那麼持有該資產是不會有太大風險的，但需要考慮時間成本和機會成本，也就是迅速割肉之後是否能在熬回本的周期裡有更好的收益。如果未來現金流不能收回成本，那就要和現在就出手打折拋售資產比，哪個更少損失了。
（四）負現金流虧損資產
這個幾乎沒有甚麼好討論的，是一種非常難糟糕的情況，負現金流還虧損，如果不改善資產負債的結構，那麼會持續失血直到破產。
還拿網約車司機舉例的話，假如生意差到收到的錢都不足以支付貸款利息和燃油，那就完蛋了。
現金流是強約束
這裡要註意的是：無論是盈利還是虧損資產，一旦現金流觸底，則被迫拋售資產。所以即便是非常有盈利潛力的資產，也要保證活到勝利的一天。現金流是強約束，負現金流是步步緊逼的，沒有額外的融資能力，盈利就只能是賬面，最終不過黃粱一夢。
房產作為資產並沒有甚麼特殊的，道理都是一樣的。
有兩種情況：一種是已經還清貸款的房東，一種是還需要還房貸的房東。
在這些年的無房產稅且房價上漲的情況下：
已經還清貸款的房東持有的房產是一個正現金流盈利資產。他出租房子獲得的房租收入是正現金流的，房子本身升值了，所以對於這類房東來說，財務的狀況是非常良好的，沒有壓力。
當然他也可以選擇空置不出租，這樣可能房子好賣一些，那就是零現金流資產。
沒有還清房貸的房東持有的是一個負現金流的盈利資產。房子的租售比大約只有 1%，而房貸的貸款利率不同地區不同時間的人不同，但肯定高於 1%。筆者在的上海地區，市值 1200 萬人民幣的房子出租的年淨收入在 12 萬到 16 萬左右，勉強超過 1%。房貸的成本普遍在 5%~6%。出租獲得的租金收入只能補貼房貸，還需要自己的其他收入還房貸。
開始徵收房產稅之後的情況下：
- 假設房產稅 <=1%
那麼已經還清貸款的房東持有依然是正現金流資產，因為租售比是 1%，收到的房租能覆蓋房產稅。而選擇空置的業主，手上就變成了一個負現金流的資產了。
沒有還清房貸的房東，那麼除了要支付房貸 – 房租的差額部分，還要支付房產稅，現金流量負的就更厲害了。擁有千萬市值的窮人，口袋會更加緊巴巴。
- 假設房產稅 >1%
那麼無論你有無出租房子，有無還清貸款，一律成為負現金流資產。
所以加入房產稅的稅率大於 1%，那麼所有持有房產的人，立馬就變成負現金流。
所以房產稅的第一個作用是：讓閑置房在不出租的情況下，現金流變得更負，從而驅趕閑置房到出租房的供給當中。增加了租房市場的供給。
所以開徵房產稅會增加租房市場的供給，那麼我們再觀察需求端。
房租的需求是當地的工資收入水平決定的，不是房東單方面決定的。房東可以漲價，租客可以選擇大城市闖不起，回老家。現在房東收那麼貴的房租，是貼著租客能承受的極限來的，如果租客能承擔更高的房租，那麼不需要等待房產稅，房東早就漲了。房東並不會嫌棄房租多收一些。
房產稅增加的是房東的持有成本，現代人都應該具備的常識是：價格是供需決定的，不是成本決定的。世界上有的是賠本買賣，每年破產的企業比存活的多。
人口進城高峰過去後，經濟增速下來後，租房市場的需求增長是否能趕上因為房產突然變負現金流後增加的空置房供給，決定了未來房租的價格。所以問題就變成：因為這些年早起炒房的人到底手上有多少想賺價差而空置的房？
這裡還沒考慮房價本身的影嚮，那個要複雜許多。關於房價是漲了還是跌了這個簡單的事實問題，都有很多爭論，不像滬深 300 一樣一目了然，我們依然可以側面去了解真實情況。
上面說的現金流和盈利的關系同樣適用於房地產企業。
房地產企業沒有從事任何生產活動，它就是一張資產負債表。它的負債端是它的各種融資渠道的融資，包括銀行抵押貸款，公開二級市場發債，自己發行理財產品等。它的資產端就是房子。房地產企業是一個典型的負現金流，指望未來房子漲價，賣房盈利的，期望出現 「負現金流盈利資產」 的情況。
所以房地產企業是否能盈利唯一的決定性因素是：手上持有的房產的增值速度是否能覆蓋它的融資成本。本質上和還在裝修期的那個店鋪主一個道理。
假如房價上漲迅猛，那麼房地產企業就盈利；如果房價的上漲速度追不上房企的融資成本，那麼就要虧損。以現在每周都有一家大型房企債務違約的現狀看，我們可以得出一個起碼的結論：目前房價的上漲速度是小於房企的融資成本的，而且遠甚。
在二手房基本不讓貸款的大前提下，事實上就是把所有的購房融資款都給了房地產企業的銷售，但依然救不了那一家家龐然大物。
這裡面沒有玄妙和內幕，唯一的原因就是：房子不漲了。
而現金流是硬約束，房子一天沒賣出去，銀行的計息每天都在吞噬著現金流。最後遲遲不暴漲的房價就要了房企的老命。
哦，對了，因為這個銀行每時每刻滴答滴答的計息，所以中國的建房速度是驚人的，水泥要凝固的時間都 「節約」 下來了。現在所有持有房產的人，其實還要和房子的折舊做對抗。我了解到的建築行業裡的人，沒人相信中國的商品房能堅持 70 年的。所以房價不漲的情況下就在虧折舊。
其實現在房地產行業的情況非常之簡單：無非是賭房價永遠漲，現在恰恰賭輸了。
事實不容辯駁，如果你因為把一生的勞動所得只換了片瓦存身立錐之所，或者指望房產發財夢，無法接受這個現實。那麼你起碼可以安慰一下自己，出問題的不止你一個。
好了，大量撞到現金流約束下的房地產企業手上的樓盤要折價加入到供給大軍。房產稅開徵後又是一個負現金流資產。
如今往負現金流虧損資產的道路上一去不複返，還有多少房東願意空置房子，孤單英雄般，單獨扛起房產稅和房屋折舊的壓力？
來源：知乎
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