綠地大瓜後續:禿頂綠地中層揭示了地產營銷界哪些不為人知的黑幕

文:黑夜之睛

前兩天我深夜爆料一個大瓜:史睿生實名舉報

綠地中層陳軍搞大自己老婆張雨婷肚子

目前綠地集團已經緊急調查並且撤職

但後續爆料顯示這個禿頂的陳軍

身價9000萬並且分給前妻兩套上海豪宅

到底為啥一個地產中層有這麼高的身價?

今天我也從一些蛛絲馬跡和大家仔細分析

地產營銷界到底有哪些不為人知的黑幕?

根據史睿生後續爆料,張雨婷和這個禿頂老男人陳軍,還有個小約定,陳軍現在身價9000萬,生下孩子可能會給張雨婷3000萬,而且每年可以用公費報銷20-30萬奢侈品費用,由於綠地既是地產企業,也是國有企業,所以引起了我的關注,經過和地產資深人士詳細溝通交流,以及深層分析地產界的一些公開新聞,我有了自己得到的一些分析和思考,僅供大家思考:

就這個陳軍  僅僅是綠地一個中層  給了前妻兩套上海豪宅(按2000萬一套算4000萬)和500萬現金  現在在每一個工作的地方有4-5套房子  9000萬身價  我就想知道  這些錢是怎麼賺的這個中層?  老百姓命苦啊!

那麼地產營銷界到底有哪些不為人知的黑幕呢?

一 茶水費幾十到百萬元:

大家知道重慶房價是比較低的,一套一百多萬,15萬茶水費相當於房價10%,而如果在房價比較高的地區比如深圳,百萬級別的茶水費稀鬆平常

所謂茶水費就是暗指開發商內部的高管特別是營銷系倒賣購房指標的個人行為。

但是很顯然如今的場面,已經很難用個人行為來掩飾了,有業內人士稱,茶水費實際上是業內公然認同的集體行為。

這一行為的目的是,彌補虧損的同時獲得與風險對等的利潤。

那有人好奇了,這「茶」喝的違法嗎?回答是肯定違法。

4月3號,寶安區住建局發文及時喊停了這場百萬「茶水費」。

但是有內部人士稱,寶安住建局這次的通知,僅能表明政府監管市場的態度,並不能解決促使天價「茶水費」出現的根本問題。

百萬茶水費出現的根本原因:政府的限價導致新的一手房源價格與周邊二手房源價格出現倒掛,這個很好理解,比如旁邊房源5萬,這個新房政府限價4萬,100平米直接有百萬的差價,那深圳價格可能在10幾萬一平,差價有300萬以上都有可能,這也是深圳杭州網紅盤拚命爭搶的根本原因

如果大家都需要搖號,中籤比例極低,如果有人能通過關係提前搞定房源,必然會出現這種不合法但是合理的茶水費,這中間有中介做中間人的。

前幾年茶水費是房企明目張胆的收取,現在逐步轉入地下,形成完整產業鏈,一般有中介——中間人——營銷部——房企整個鏈條,當中介知道你需要哪一套網紅盤的時候,會帶你看和你商量價格,但是中介一般不直接和房企的營銷部銷售部簽合同,而是通過中間人(一家新成立的公司)簽約,這家公司一般都是房企營銷部總監開的,一般開盤500套,總會有50-100套提前被人預定走,這就是營銷總的權利範圍。

這裡面油水有多大?100套每套100萬就是一個億,即使分的人比較多,但營銷總一年撈個千萬以上問題不大。

二  營銷費用花樣多  營銷額的1.5%左右

我們知道,地產企業每年需要大把的營銷費用,請明星代言,電視媒體 互聯網公關,都需要非常高的銷售費用,而一個新盤開盤的前後,營銷費用特別多,比如在各大媒體上投放廣告,請各種房托,給各種中介一定的費用和返點,當然售樓小姐的返點也非常高。

18年綠地總的銷售額就達到3874億,19年沒有突破4000億,而京津冀地區少說也有幾百億,如果營銷費用1.5%,那麼陳軍這個京津冀營銷總經理可以調配的資金達到5億以上,每年從中貪個1000萬問題真的不太大。

陳雨婷說陳軍身價9000萬,給前妻兩套上海豪宅和500萬現金,可能真的一點不誇張

大家都知道雖然很多時候樓盤開盤的時候有很多人看房,但其實這裡面有很多人的開發商請來的房托,目的就是為了烘托樓市氣氛,促進大家買房。事實上這一招也的確很有效,就算購房者知道看房的人裡面有房托但在當時的環境下多多少少還是會有緊張的情緒,很容易在衝動下就買了房。

一個樓盤請100人蠻合適,1天200元,一天花2萬就有效果,然後給中介每個看房者200元看房費,如果簽約中介可以拿到1%中介費,當然公寓比較黑可能有5-8%的中介費,也就是說一套200萬公寓,中介可以拿到10-16萬佣金。

只要有人的地方就有江湖,營銷部門涉及到廣告業務都是百萬千萬以上的大單,可以安排自己的皮包公司先簽大額的然後轉包給廣告主,從中賺取巨額差價。

比如我想在百度簽一個500萬的單子,但是我把這500萬單子給營銷總自己的皮包公司,這個皮包公司再找百度花200萬,中間300萬差價就是自己的。或者把單子給媒體公司,媒體公司給回扣(類似醫藥行業)

這種商業賄賂在百度阿里騰訊這些互聯網企業司空見慣,而地產營銷界涉及到更加大筆的廣告費,你說出事概率高不高?

三 私自將新房源低價賣給自己小公司,然後高價賣

我有一個相熟的銷售朋友在一家房企工作,他告訴我說,樓盤留好房子的底氣就是「不愁賣」。幾乎每一個樓盤總有那麼幾套搶手的房子,樓盤首先將這些房子留下來,給後來的買房者能夠造成一種「本樓盤火熱」的現象,促進買房者對自家房子的重視。這些好房子即使放到後面再出售照樣能有人搶著接手

如果留下一些好房子,關鍵時候能夠起到打點關係的作用,啥叫打點關係呢?你懂的,不然 你說那些貪官,為啥手上幾十套房子呢?都是別人送的!

打點好關係以後,剩下那幾套比較好的房子,就變成了營銷總們自己的午餐,可以用比較低的價格買下來,然後找其他中介幫忙出貨,一來一去一套房賺個百來萬問題不太大。

四  跟投的暴利:

看見沒有,碧桂園的跟投制度,很多區域總直接把全部身家加槓桿投進去,不管房子質量,不管房子好壞,他們只管盡一切可能造好然後賣出去就發財了!

碧桂園  五星級的家變成五星期的家,都太正常了!

如果你家是碧桂園造的,你讓我去你家做客,我肯定是不敢的,為什麼出事故的總是碧桂園,和企業風氣關係很大啊!都在追逐著短期暴利,買房人的生命誰管你啊!

所以奇葩的跟投制度從碧桂園開始,綠地萬科都在學著,如果陳軍參與跟投計劃,一年多賺個幾百萬一點問題不大,關鍵還合法!

張雨婷這個傻娘們為了給自己辯解,又寫了一封長信,其中滿滿都是亮點,大家自己挖掘

陳雨婷在綠地的女總監這個應該很好查,其中提到女總監和政府官員在一起,應該不是夫妻關係吧,女總監的老公刷著刷著這個瓜看的興高采烈的,突然。。。在這裡愣住了。。。。不好評論了!

張雨婷隨便一說,就有綠地的很多黑料,臥了個槽,綠地到底有多少黑幕啊!房地產企業到底有多少黑幕啊?

離錢越近的行業,人性越容易變態,金融行業如此,娛樂圈如此,地產行業更是如此!其中可能傷害最深的就是無論怎麼努力都買不起房的光棍和把六個錢包榨乾的家庭,他們用自己幾代人的心血供養者整個變態的地產行業,多少老總們的小三小四們在揮霍著買房人的心血啊!

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