有甚麼盤是我入行至今從來沒看到，但是一直聽到的
大概就是這個：
貴陽花果園
我想如果你是地產人，你一定或多或少聽過他的名字
這個名字魔幻到甚麼程度
這是一個 1830 萬平規糢的小區
地塊從東到西差不多 1.8 公裡、南北差不多 3 公裡
這裡有差不多 226 棟樓
因為實在太多樓，差不多每 8-9 棟樓（也不固定）會劃分一個區，光區的字母代碼就可以從 A 用到 X
這裡住著將近 40 萬人口，而花果園所在的貴陽市南明區到 2022 年年底它的常住人口才 106 萬
除此之外，整個去化速度也非常驚人
4 年左右時間，社區已經賣完
也就是說每年都是消化掉一個四百萬平的社區
花果園開盤時間是 2010 年 12 月
往後連續 23 個月裡的每個月，它都是全國上萬個在售樓盤裡的單盤銷售冠軍
關於花果園，我們聽過最多的一個字就是：大
不論從任何維度都是超過我們認知的大
也因為如此，這一次剛好到貴州出差，我去實地幫各位看了這個亞洲第一魔幻神盤
01
首先讓我們意外的是，本來以為這麼一個大盤應該位於貴陽的郊區
但是到了才知道
這盤距離市中心實在實在太近了
從貴陽市區到花果園居然只有三四公裡
這樣的存在讓人很難能夠忽略花果園的存在
上車後跟司機沒聊多久就看到車窗外的建築變得有點不一樣
副駕駛的車窗打開，往右就看到這種高密度的單體建築，不過也就一般密吧
不過左邊的建築密度就沒太見過了
不用司機提醒我也知道，我已經進入了花果園地界
我搜了下小區形狀，小區布局的整體形狀比較隨意，有點像一個泡發的字母 X
這形狀可能跟跟山體走勢有關，整個小區的占地是真的大
其實在網上已經看過花果園密集的照片
大概呈現這個樣子
實地打卡貴州花果園，一整個獃住
當你抬頭看到的建築基本是這樣的
這種馬蜂窩式的建築密度還是建立在近 40 層的層高之上，所以整棟樓真的就是那種高密度大棒子一樣
而且這樣的建築還不是一棟兩棟，而是排排坐、連成排
當你坐車經過的時候，都不會想到此生能在高架橋邊看到如此密度的建築群
當然這還不是最震撼的，個人感覺當你走進去身處其中的時候，才能真正體會到甚麼叫亞洲神盤
當你近距離面對它的時候，如果想要看全整個建築需要仰面 90°
神奇的是你的行動電話不用開廣角，也可以拍出這樣的照片
因為建築太高、也太密，所以那種到處高樓密布的畫面，你抬抬頭就能輕松拍到
所以你也能想象到這裡難以言說的壓迫感
這些建築樓棟之間不超過 50 米，連成一排的更是樓棟距差不多 5 米的握手樓
當你站在這裡任何一處角落，自轉一圈要小心眩暈
02
所以這裡會有怎樣的生活
我們一直都見過這裡建築的魔幻，卻很少看到魔幻建築裡的生活，這次實地踩盤終於有了機會
這裡面每棟樓都自帶 3 層底商
有那種比較大的像 xx 食府這類大型餐飲店、各類銀行支行網點
進到小區裡面，一樓全部底商
各色各樣餐飲小吃都在這裡，貴陽天無三日晴，所以這裡路面幾乎都帶點水漬
這是外圍能看到的商業，比較精彩的是裡面的小商販
這裡我們看到的每棟樓，在他們的二層位置都有一個回廊式商業
就是過道裡都是各種小門面
修腳、理發、小賣部、服裝店，只要我們生活中需要的都可以在這裡找到
每個傍晚各路商販帶著自家孩子在這裡吃飯、聊天、打牌
在這樣的一個小區裡確實行走在哪個角落都有種高密度的視覺感
壓抑、雜亂、還容易迷路
每棟樓都有業主大堂，從大堂上去就是花果園住戶，裡面大堂的寬敞度和光線還是蠻明亮的，就是無人打理顯得雜亂，小孩隨地上廁所（就不放圖了哈哈）
每天業主面對的都是這種 「高強度」 生活場景，哪怕是信箱都是這種規格的
不過進入電梯間卻只有三臺電梯，其中一臺還是貨梯
每天光等電梯就是一個漫長過程，我在這棟樓裡上上下下 3 次左右，平均每次的電梯等待時間都在 5 分鐘以上
樓道裡的衞生情況也似乎更難打理，牆壁上各種塗鴉 + 小姐姐廣告
到了一樓，可能跟每棟都在這層配備廁所有關系，反正出了電梯都可以聞到過道衞生間裡的味道，快走出過道的時候又是撲面而來的一樓餐飲的油煙味
誇張的住戶數量也就意味著誇張的住宅配置，無外乎你能不能碰到，比如網線箱、水表箱等等
還有負一層燈光忽明忽暗停車場裡的電動車，都是我沒見過的規糢
還有垃圾箱，花果園社區每天產生垃圾 450 噸，相當於一個中型城市產生的垃圾，但目前的環境衞生工程設施每天最多只能處理 100 噸
所以花果園的管理難度可想而知，住宅裡面開始有做按摩生意的店鋪
窗玻璃外貼滿小廣告
坡面地磚很難找到完整的一塊
然後在花果園無論甚麼時間打車，都必出現堵車
堵車的時候，當地司機跟我們說這裡三教九流雜七雜八甚麼人都有
03
誰都知道這裡魔幻，但這樣的規劃是如何通過的
有一點是可以確定的，就是無論今天這裡有多魔幻，早在 2010 年開盤之前，今天花果園所能看到的一切魔幻，就已經被畫在了圖紙之上
也就是說規劃之初，今天一切魔幻就已經預見了
既然如此為甚麼這樣的規劃還可以落地，花果園是怎麼做到的
就是這種你知我知他知的魔幻規劃是如何最終落地的
這是很關鍵的一點，也是去到實地我們才解決了心中很久的疑惑
首先不得不說明面上花果園該有的都有，對這樣的超大型小區而言哪些是必須有的，交通、配套、還有最重要的消防
首先就是交通
從規劃上看
整個花果園規劃了 40 多條公交線路、「六縱六橫」 12 條市政主幹道、雙向 4 車道、連接地下車庫，形成的地下車行路網，還有這種公共立體交通人行慢性系統
以及樓棟跟配套之間的這種長距離連橋
這些共同構成了花果園立體交通糢式，立體交通在圖紙上非常好看，意味著密集但流通
同時還有配套，這裡沒有小區概念，幾乎每棟樓都是一個獨立的小區
生活所需的配套盡量都放地下
每棟樓下面都有自己的底商，這底商當然也包括重餐飲，重餐飲最大問題就是油煙
那為了解決整個問題，這裡的樓棟有我們沒見過的裝置
這種高聳入樓的排煙管道，幾乎棟棟都有
這些規劃在設計過程中為了通過規劃想盡辦法，這已經是對一個超大小區的 「想方設法」
04
既然如此，回到一個很關鍵的問題：花果園為甚麼會出現
關於這個為甚麼有過很多解讀，背後最為核心的一點就是棚戶區改造
2010 年以前的花果園還不叫花果園，還是南明區彭家灣
距離市中心非常近，也是政府棚戶區改造的一個很大難題
因為這是將近 10 萬人的拆遷成本、以及不知道多少個百億的投資
而花果園所在的南明區全區財政年收入僅約 100 億元人民幣
所以單純依靠政府的財政收入遠遠不夠
於是花果園就採用由政府進行引導監督、市場主導的改造方式
也就是在土地國有的前提下，通過轉讓土地使用權，進行招商引資
政府僅負責城市更新改造項目前期的徵地、舊房拆遷工作，之後交給開發商
也是從這裡開始，博弈就開始了
政府想要改造棚戶區，還想為城市帶來辦公、商業
而開發商要的是收益大於投入的生意
如何在拆走拆遷戶、再配備地鐵、公交、商鋪、學校等等基礎設施後，還能盈利
那能想到的就是在容積率上想辦法
最後花果園的體量盤是 200 萬㎡辦公、200 萬㎡商業、150 萬㎡公寓、50 萬㎡公建、1230 萬㎡住宅
但腳下的土地只有 6000 畝，於是所有建面只能豎向發展
日常我們見到的容積率在 3-4 已經是極限，花果園已經來到 6.8，局部地區甚至更高
我們看到的壓抑，感受到的窒息，一切的一切都是基於過高的容積率導致
容積率帶來了建築面積的提升，並且承載了過量的人口，也從而讓後期產生了各種隱患
所以今天花果園的存在雖然魔幻，但當你知道背後原由後又不敢輕易評判
唯一確定的是，如果可以選，我相信這裡的居民應該會選擇居住密度小點、品質更高的生活
05
不誇張的說，其實花果園式小區是貴州的常態
我同事 Moon 就曾統計過在貴陽，像花果園這樣的超體量小區還有多少
很難想象在貴陽這樣的城市，這種成百上千萬平的小區居然還有這麼多
這背後邏輯讓人好奇，難道貴陽 600 多萬人口真的需要如此體量的開發麼
南方周末曾經進行過深入報道
大盤頻出的背後並不是我們以為的貴陽無節制賣地
而是一種借錢發展的無奈
以花果園前身彭家灣改造為例，政府一般會規劃出千畝以上的大地快，然後尋找有實力的開發商
彭家灣找的貴陽本地開發商宏立城
貴陽南明區將此地塊上的土地徵用、市政配套工程建設、安置房建設，這些本該政府來做的土地一級開發，交給開發商宏立城來做
土地整治完成後進入二級市場，也就是我們熟知的招拍掛市場
這時候政府會確保該開發商獲得該地塊的二級開發資格
這種你整治你開發、你投入你收益的一二級捆綁開發糢式，在別的城市是匪夷所思，但對貴陽卻很重要
還是以花果園那個例子，花果園前後投入 900 億元左右，但當時南明區全區財政年收入僅約 100 億元
財政沒錢，城市就不開發了麼，貴陽就想到了花果園這類利用開發商開發生地、運營城市的方法
而且這類地塊越大，開發商需要負責的城市配套建設就越多
這也是為甚麼我們可以輕而易舉看到 600 萬平的世紀城、超 1500 萬平方米的中鐵國際生態城
似乎我們也很難輕易評判這種開發糢式的對錯
只是說將來等到這些超級體量居住空間布滿城市的時候，這座城市還拿甚麼空間去做更好的改善
06
文章寫到這裡應該要收尾了，但是各位知道嗎，在花果園最外面的地方，呈現的是這樣的場景
一個碩大的城市公園，正對著兩棟雙子塔以及一棟形似白宮的建築樓宇
在花果園的端頭處反而呈現出這個社區最美好的樣子
目前這棟白宮已經在互聯網上快速出圈，其中最為壯觀的，就是這裡的人跳廣場舞的場景
很明顯這個社區就像一個西瓜一樣，不論從甚麼角度，你總能切出不同的一面
如今的花果園已經完全的交付，未來這裡的人和事會越來越多
一個城市在經過 20 年的快速發展，也更多的進入到後半場，如何讓建築和人更好的融合在一起
這件事如今來看依然是一個任重而道遠的開始
關於這個城市的下一步，依然在尋找著出路，而關於貴陽的未來我們也用我們的腳也找尋到一些答案
未來有時間我繼續和大家分享
來源：真叫盧俊
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