2020 年 10 月 24 日

成龍涉偷漏稅?住14年北京豪宅慘遭拍賣,房祖名在這吸毒被抓

文: 鴻羽  

「 成龍的最後一部爛片,永遠是下一部 」

成龍老矣,這幾年拍的電影讓影迷失望透頂,說出了上面這句調侃。

剛剛過去的國慶檔,《我和我的家鄉》以及《姜子牙》雙雙突破10億票房,截至10月8日分別拿下18.5億和13.7億票房。

很多人不知道,其實成龍也有一部新片《急先鋒》在國慶上映,甚至比這兩部電影還要先上映一天,這次的片算不上爛,卻才剛突破2億票房。有新聞說成龍為了拍好這部電影,多次冒著生命危險無替身上陣,甚至曾溺水45秒急哭導演,奈何後浪洶湧,票房慘淡。

慘淡的不僅僅是票房。

北方蕭瑟的秋天裡,北京皇城腳下,成龍那價值1.2億的豪宅也在最近慘遭拍賣

不久前,成龍在北京二環內的兩套頂級豪宅被擺到了拍賣平台上,起拍價為7191萬元,拍賣原計劃於9月28日早上10點開始。

這被拍賣的豪宅,就是成龍兒子房祖名吸毒被抓的場所。北上發展近二十年的成龍一家常住於此。

何至於此?

這起拍賣背後,錯綜複雜,牽扯出的東西太多了。

比如,偷稅漏稅?

🤡      一、自住豪宅被拍賣

這兩套豪宅的故事,我們還得從大家最熟悉的成龍兒子房祖名吸毒被捕入獄開始說起。

2014年,「 房東 」 吸毒事件曝光房祖名涉嫌容留他人吸毒,涉毒被警方抓獲。警方在房祖名住所繳獲大麻100多克。房祖名交代,他有8年的吸毒史,並且帶領柯震東吸毒,也已經有2年曆史了。

這裡的「 住所 」 ,就是上面成龍被拍賣的2套相連的豪宅。

豪宅位於北京二環路內東直門大街NaGa上院2號樓1001室、1002室。傳言兩套相連1200多平米,佔了一整層。房祖名被抓,是NaGa上院第一次公開曝光在公眾面前。

「 NaGa 」 是印度一位半人半蛇的水神,能賜予人類安全、繁榮和財富。據傳,開發商李建國用NaGa命名,就是希望項目能成為傳世之作,揚名立萬。

為此,NaGa上院定位是專為頂級人士打造的高檔住宅,NaGa上院只有99套,被稱為「 皇家豪宅 」 。開發商不惜重金建造了這個幾乎是奢侈品的項目,並高喊「 不是有錢就可以住進來的 」 。意思是,你得有一定的江湖地位。

所以,李建國請來了國內國際江湖地位都很高的成龍來給樓盤代言。

成龍涉偷漏稅?住14年北京豪宅慘遭拍賣,房祖名在這吸毒被抓

成龍代言,你懂的。

後來房祖名被捕、豪宅被拍賣,果然讓這個項目揚了名。

當時,大哥表示,我自己也買了兩套。大哥帶貨,眾星搶著買,包括香港的吳彥祖、霍啟剛、楊受成等人。

成龍的帶貨過程,本身很值得玩味。

2006年4月,成龍通過旗下公司中泰國際集團有限公司(下稱中泰成龍)以總價人民幣3360萬元購入兩套房產。其中,成龍陸續付了1300萬元的購房款,剩下的2060萬元,成龍用NaGa上院的代言費用折抵之後,這兩套豪宅就成為成龍及家人在北京的主要居所。

其實,豪宅被拍賣,並不是成龍或者他兒子又惹了什麼事。而是NaGa上院的開發商出了大簍子。

你開發商李建國出簍子,跟我業主陳港生什麼事?

還真關他事。

🤡          二、人算不如天算

成龍跟很多香港明星一樣,都喜歡買房,房產投資遍布全世界,香港、好萊塢、澳大利亞、悉尼、新加坡……

做了大哥好多年,成龍不可抑止的責任感,讓他總有家國情懷和教化大眾的衝動。這些衝動成為他電影裡面家國天下民族文化英雄情懷等等宏大主題。

買房子也要有大哥的風範。

14年前,成龍身著象牙白改良版唐裝,戴著黑色墨鏡的明星成龍站在舞台中央,為房地產項目NaGa上院代言,並向外界袒露,自己就是業主,買了2套NaGa上院。

成龍涉偷漏稅?住14年北京豪宅慘遭拍賣,房祖名在這吸毒被抓

NaGa上院地處北京二環簋街北側,是當時北京二環內的絕版豪宅項目。周邊集中了北京雍和宮、國子監、孔廟等多個著名的文脈古蹟,自稱「 承襲皇城厚址千年蘊道 」 ,曾經是吳三桂外宅,康有為也在這住過。

文脈標籤、皇城邊上、絕版位置,這樣的項目,十分符合大哥的身份和置業要求。

NaGa上院,成為成龍第一次在國內置業的項目,並且成為他們一家在北京的居所,一住就是十幾年。可見,成龍其實很看重這兩套豪宅。

就在「 房東 」 吸毒事件發生那一年,NaGa上院的開發商也出事了。

李建國的御嘉置地在2014年陷入財務和訴訟糾紛,旗下NaGa上院房產屢屢被查封拍賣。

原本開發商欠債跟業主沒有關係,但是這14年裡面,成龍並沒有給這兩套豪宅辦理產權證明,直到今天,成龍這兩套房子還在開發商名下,沒有完成過戶。

好吧,如果之前不當回事沒過戶,在開發商陷入訴訟糾紛這幾年裡,明知道資產在開發商名下存在極大風險,為什麼沒有推進過戶事宜。

為什麼啊?上億的豪宅說不要就不要嗎?

法院裁決書公佈了這一原因。對於未過戶的原因,成龍的說法是——害怕其他跟著他一起買房的明星朋友知道他買房的單價比他們低,會跌份。據稱,用2060萬代言費抵扣購房款後,成龍實際支付的只有1300萬元,平均每平米1萬多元。

有點懵?再看進一步說法。

當時,李建國和成龍商量後決定,因交易額太低,怕數字曝光被外界查知後「 不好看 」 ,所以暫時不進行過戶。

但這也不能解釋,為什麼長達14年的時間裡,成龍都不把房屋過戶給自己。

如今,開發商倒閉了,成龍市值逾1億的豪宅連帶被拍賣。期間,成龍拿出交易合約等證明房子係其所擁有。去年一審,成龍一方曾經勝訴。

但債權方天鴻集團有個在北京很硬核的「 親爹 」 。

北京天鴻集團有限公司,前身是「 北京市房地產管理局住宅建設經營公司 」 。現在是北京首都開發集團有限公司,也就是「 首開集團 」 旗下最重要的子公司。

都是有錢人,誰還沒個強大的法務團隊。

天鴻集團抓住「 過戶沒完成,和開發商是否拖延辦理、是否欠稅,沒有任何關係;是業主沒有主觀意願去辦理過戶 」 這點,再次提起上訴。

最後,北京高院終審判決認為,涉案房屋產權未能於查封之前轉移登記至中泰成龍公司名下,係因中泰成龍公司自身原因所致,成龍一方敗訴。

因此,就算是大哥,也無力阻止兩套豪宅以及配套的車位都被法院拿出來拍賣抵債。

庭審中,成龍一方再提出,是開發商耽擱了他們辦證。不過,除了成龍,這個項目的其他業主幾乎都辦了產權證明。

法院的裁決書顯示,項目在2004年取得預售許可,於2009年1月6日辦理完大產權證,後陸續為購房人辦理小產權證,大部分業主在2010年—2011年期間由買賣雙方配合辦理完小產權證。

整個項目一共99戶,已經辦理小產權證的91戶左右,在開發商陷入財務糾紛期間,其他7~8名業主都通過訴訟,獲得了房屋的產權。

即便作為大哥,他和他的律師團隊都太過忙碌。但豪宅面臨被凍結被拍賣的風險,在其他人紛紛上岸後,他們並沒有相應的補救操作。

所以,到底是什麼原因,讓成龍這兩套房子過不了戶,或者是不願意過戶?

細細剖析成龍買房的過程,你會發現其中藏著一些不可言明的門道。

🤡           三、怕補稅?

那些彎彎繞繞的門道,就藏在當初用代言費抵扣房款的行為上。

從稅收角度上看,成龍公司應當為所取得的2060萬元代言費繳納各項稅款。

而開發商是按3360萬元的銷售價賣房的,所以也應當按3360萬元、而不是差額1300萬元繳納各項稅款。

注意,辦理房產過戶之前,是需要稅務機關確認這樁交易已經按規定繳了足額的稅費。

也就是說,成龍的代言費2060萬元,要交了稅之後剩下的才是自己的,而房產公司的合同成交價應該是3360萬元,要按照3360萬元繳稅,而不是1300萬元來繳稅。

這樣一來,這裡邊有漏掉的稅款。

也有律師認為,成龍長達14年不辦理房產證,原因可能就在於房屋合同成交價並非按照3360萬元的價格。

禦嘉置地方面曾經表示:「 成龍要求過辦證,但辦產權證要公開購房合同的內容,中泰公司購房合同價格定得低,成龍想要先解決價格低的問題,也協商過怎麼解決,但最終沒有解決,再往後想做網簽也做不了了。 」

此外,如果按照合同的價格,房子均價只有1萬多元/平方米的話,是明顯低於同小區其他商品房,可能需要稅款 。

根據稅收徵管法規定,如果稅務部門認為納稅人申報的計稅依據明顯偏低且無正當理由,有權核定應納稅額。例如某小區的成交均價認定為每平方米不低於5萬元,而買賣合同約定為每平方米4萬元,稅務部門就有權按照每平方米5萬元徵稅。

「 有可能成龍的房屋買賣合同約定的成交價是差額1300萬元而不是3360萬元,所以判決書才會出現’合同約定的購房價款過低’的表述。這可能使得稅務機關不予認可,從而不能辦理產權證。 」 上海大邦律師事務所律師張黔林認為。

可能是因為怕被其他香港明星知道自己介紹買的房子,交易單價比他們低,不夠「 大哥 」 。也許是糾結於3360萬元的應繳稅款。反正,成龍住了十幾年也沒有辦證。

但即便是按3360的交易價格補繳稅費差額,這都是小事。在專業財會的人看來,成龍用代言費抵扣、不完成過戶背後可能還有更深的門道。

🤡          四、給自己公司避稅?

如果只是簡單地補繳稅額,這事情還是很簡單的。

要知道,就算那2060萬元是代言費抵扣,加上成龍自己掏的1300萬元,這些全是真金白銀的錢。購房總價跟其他業主相差無幾,所以在稅務機關那也不至於說不過去。

而且代言費抵扣也是業內常態,成龍真的會因為害怕流言蜚語而不敢公開合同,不好意思辦理房產證?

但如果整個操作過程,涉及到幾個公司主體和明星的交叉避稅行為,就不只是簡單的數額問題了。

有稅務專家來給給成龍算了筆賬:2006年,和開發商禦嘉置地有限公司簽訂代言合同的,是成龍實控的經紀公司:JACKIE & WILLIE;和開發商簽訂房屋買賣合同的,是成龍的眾泰成龍公司。

可是,補繳1300萬元差額購房款的,是成龍本人,自然人陳港生。

兩筆交易,三個公司一個自然人,這裡面的稅收關係可不簡單。擺在檯面上的問題,也是顯而易見的。

假設一下,如果JACKIE & WILLIE 經紀公司在代言費到賬後,成龍再用代言費來買房,應繳稅款為:

繳納增值稅:2060×6%=123.6萬元;

繳納附加稅:123.6×12%=14.832萬元;企業所得稅:(2060-123.6-14.832)×25%=480.392萬元;

股東分紅稅:(2060-123.6-14.832-480.392)×20%=288.2352萬元。

2060萬代言費,扣完稅以後,到成龍個人手上的,只有1152.94萬元了。

按照3360萬元的購房價格,成龍需要補2207.06萬元,再以自然人的身份買房,同時需要補82.4萬元的稅款。

那成龍實際支付的就遠遠不止1300萬元。

2207.06萬元+82.4萬元-1300萬元=989.46萬元。所以,通過代言費抵扣、以公司名義買房的方式,成龍節省了989.46萬元。

此外,兩套豪宅算是公司資產,房產每年的固定折舊損失、物業費、水電費、維護費等​​等都可以體現在公司的會計報表上。公司報稅的時候,這些都可以用來沖抵避稅的費用空間,又可以少交不少稅款。

這樣一來,性質就不一樣了。

成龍是武行出身,看來,體育老師教的數學也是不錯的。

來源        金角財經

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