劉強東的 5.6 億意大利豪宅,中介賺了多少錢?

豪宅

當咱們還在為買房首付而奔波時,有人已經火速全款拿下 8000 萬歐元的豪宅,折合人民幣高達 5.6 億!

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△不急,慢慢數零

兩個多月前,意大利米蘭銀行總部收到了一筆 8000 萬歐元的秒轉賬,直接把銀行和掛售戶主整懵了。

一般來說,採用現金全款結算 的超級豪宅買賣已經很少見了,更何況這次還是立馬轉賬。

△買房的同時,甚至還準備好了米蘭最權威公證人 Fabio Gaspare Pantè 的公證文件

當地媒體 L』Unione Sarda(撒丁島聯合報)向世界報道了這次令人震驚的交易,並高呼俄國人走後,中國人又來掃貨了!

△紅點位置即為撒丁島

按照咱們橫發會 Follow The Money 的老傳統,面對這股驚獃意大利人的「中國速度」,以及其背後蘊藏的東方力量,咱們得認真扒一扒。

我們首先從報道媒體 L』Unione Sarda 入手。這個報紙屬於意大利撒丁島的 地方媒體,找到原文內容還費了不少功夫。

△原標題:切爾沃港,身家億萬的「普通話」降臨了 (外媒取名的一貫尿性)

報道中提到這個名叫 The Villa dei Gabbiani(加比亞尼別墅)的豪宅位於撒丁島東北側的 Porto Cervo(切爾沃港),東南邊是西西裡島,西北邊是法國戛納,地理位置極其優越。

△切爾沃港周邊的絕美海景

港口旁的私人別墅區域 則被稱做作 The Costa Smeralda (翡翠海岸),而本次由中國富豪 Nani Wang 買下的豪宅更是被譽為「翡翠海岸的明珠」

這套住宅擁有 49 個房間,總占地 4 公頃。除了私人步道、電影院、游泳池這些豪宅標配外,其甚至擁有私人直升機停機坪

為甚麼我要強調私人停機坪呢?

因為在翡翠海岸的豪宅堆裡,所有房屋的外觀都較為統一,光看房型很難找到此處住宅的具體位置。

△私人住宅 + 外形近似 = 難找

而 Nani Wang 的這處房產是整片區域內唯一擁有私人停機坪的住宅,屬實是富人區中的超級豪宅了。在慶幸成功找到之餘,我幼小的心靈依舊被「鈔能力」給 整破防了。

△甚麼叫作大豪斯啊(戰術性後仰)

關於買家 Nani Wang 的身份問題,神通廣大的網友其實已經挖得差不多了。

有人說她是東子的親姪女,再結合東子兩個月套現 66 億的行為,表示這購房背後的出資人多半是東子。

△王娜妮:我不是王納尼,謝謝

因為就算王小姐擔任過京東健康的前董事,若無東哥級別的資產,誰有底氣大手一揮買這種檔次的房子?

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△套現這麼多,東子投票權依舊在握,確實該笑嘻了

除了這一任重量級新房主外,這套豪宅前兩任房主的身份也能彰顯這筆交易的分量。

第一任房主是 Charles Clore 爵士,他是英國著名金融家、零售和房地產大亨,在 1979 年去世前,他已積累了數億美金的財富,同期的巴菲特才有 6700 萬身家。

他出生於一個猶太家庭,父親是一名紡織商人。他在 21 歲時靠倒賣拳擊比賽的電影版權賺到了第一桶金。70 年代,他正式成為這座豪宅的主人。

△老牌兒資本家了

第二任房主是游艇大亨 Joseph Jack Setton 。他是法國人,靠房地產、分銷 Pioneer 電子設備、銷售賽車起家;同時,他也是一名帆船運動員。

實現了財富自由後,他相繼訂購了多條高級私人游艇,並不斷設計和改造游艇和帆船。相比房產,游艇才是真正的燒錢利器。估計他買這幢房子就是方便用港口停下自己的一堆船。

△《富人與海》

因為之前只有兩任主人,此豪宅的交易頻次低,所以保留的升值空間很大,尤其對於第二任房主 而言,光是「價差 + 8000 萬歐元極速到賬」就已經賺翻了。當前,大多數意大利豪宅的價格都集中在 800 萬至 2500 萬歐元之間,也難怪這筆交易會在當地引起巨大轟動了。

△原房主:賣游艇,還真比不過賣房

有傳言說,在本次交易當中,負責牽線搭橋的豪宅中介賺了 147 萬歐元,達到了近 1.84% 的傭金比。

這又讓我陷入了沉思,賣豪宅,真這麼賺嗎?

一開始,對於這 147 萬傭金我是存疑的,因為調查了一圈,看完了諸多新聞和交易數據都未發現這筆金額的實際出處,甚至我還去找了豪宅中介對線傭金率。

△中介:不驗資和面談還敢接著問?(流汗黃豆)

雖然具體的豪宅中介費要依據與客戶的私下詳談 而定,但結合國際高端不動產中介 Knight Frank 和意大利本地龍頭 Lionard 的部分銷售數據與市場數據,我們大致能推算出豪宅的傭金率區間。

△最便宜的都要 700 萬歐

在售出的一眾豪宅當中,傭金費率在 1%~3% 的居多。

1000 萬到 2000 萬歐元的中檔豪宅 費率集中在 2%~3%,2000 萬歐元往上的頂級豪宅 大致集中在 1%~2%,反而是價格在幾百萬元歐元的「低端」豪宅傭金能接近 5%。

縱使 147 萬歐元中介費出處不詳,但光從推斷的數據上看來,實際誤差也不會太大。

這還真就印證了外界對豪宅中介「三年不開張,開張吃三年」的行業印象。

△意大利龍頭中介 Lionard 當前的經紀人團隊,剩下來的都是人精了

雖說全球豪宅經紀市場都是靠著抽傭糢式賺錢,但這個行業卻遵循著比「二八法則」還殘酷的「一九法則」

豪宅經紀人的底薪只夠個溫飽,無論是在北上廣深的三四千塊錢,還是在意大利低於應屆生平均收入的年薪,都造就了非賺即走的高行業流動率。

△中國中介靠提成,外國中介也靠 Bonus

畢竟就算在意大利的行業 Top 級中介公司當中,新人年薪也就 2 萬歐元左右。要知道,2021 年意大利應屆生平均年薪都有 2.9 萬歐。

△《我們提供有競爭力的薪資》

要想堅持做下去,較高的前期投入與極高的忍耐力都是必備的。你不僅要花錢收拾行頭,融入富人客戶圈子,還得通曉各種行業知識與客戶興趣領域,送禮、包接送那些服務更是家常便飯。

當然,富人不都是人傻錢多,稍有不滿意就會流單,甚至還會有買家私下跳單,讓中介白幹一場。相比於普通中介,豪宅中介的單客投入成本高得多。

△張傑和謝娜在年初也陷入過跳單輿論危機

即使是開張吃三年,但很多人想要拿下一筆大單要等上三年乃至更久,所以從業人員高流動性也是很正常的。

不管是穿梭在地中海豪華別墅還是浦東的頂奢大平層,全球豪宅經紀人奔忙的腳步確實是在丈量客戶們的財富

△陪著把這種房子看完,微信步數直接榜一

成功的經紀人通常會重視自己的 IP 打造,因為這樣可以獲取更多的「口袋客戶資源」,繞開公司培養自己的私域客戶,為以後單飛打好基礎。

所以,我們經常能在抖音、B 站、小紅書等社交媒體上看見很多豪宅 Tour。這樣既能給經紀人自己漲流量賺名氣,順帶還能積累潛在客戶。

△豪宅經紀人新媒體化程度很高

想成為明星經紀人,需要大筆的個人投入,光是拍攝團隊和運營團隊就是兩項大開支。畢竟用行動電話簡單拍攝的視頻,還是無法在這個僧多粥少的行業裡長期勝出。

全球頂級的明星經紀人在積累了足夠多的社會圈層資源後,就會改變自己的乙方地位,積極向半個甲方轉型

美國的 Ryan Serhant 和 Enes Yilmazer 就是很好的例子。他們在擁有一定行業知名度後,通過 Youtube 等互聯網渠道擴大自身影嚮力,如今早當上了老板。過去賣豪宅的他們,現在自己也住進了豪宅。

△經紀人 Ryan 當前擁有 3000 萬美元的淨資產

甚至,我們還能在諸多國內平臺上看到他們倆的官方賬號。這倆人精的運營頭腦和事業野心可見一斑。

△Enes 當前擁有 1000 萬美元的淨資產

就連過去擔任哲♂學 摔跤手的 Owen Bigland 也轉型成為一名溫哥華高端房產經紀人。但他依然在視頻中告誡諸位,這是一個門檻極低,卻又門檻極高的行業。

△過來人的告♂誡

若沒有長期學習 的毅力或是飽滿的行業熱情,很難在這一行做出成績,所以不要看見豪宅中介開出了大單就對著費率眼紅,背後的苦澀只有過來人知道。

這些困難都早已擺在了明面上,為何仍然有那麼多人前僕後繼地想入行呢?

因為豪宅市場正在逆勢發展

疫情之後,全球經濟壓力加大,多國普通商品房市場在短期暴漲後,迎來了持續降溫,但豪宅市場的購買熱情依舊不減,銷量逆勢上揚。

△歐洲豪宅買家國籍統計 中國買家穩居 Top3

光是在 2021 年,中國買家就在意大利購買了價值近 154 億人民幣 的豪宅資產。在俄羅斯寡頭遭到制裁後,或許中國富豪們能成為地中海沿岸房產的新主人。

最近,除了 Nani Wang 在地中海買房,傑克馬 也在另一側的西班牙瀟灑,豪宅游艇高爾夫,退休生活美滋滋了。

△在西班牙打打高爾夫

這些富豪在海外購置資產的途徑十分方便,公司在海外上市,直接把自己名下的流通股權 作為抵押物向第三方或銀行換錢就完事了,大筆資金最快若幹天 就能到賬,所以全款買豪宅並沒有想象中那麼困難。

而海外豪宅中介自然得伺候好這些買家們,他們的官網不僅提供中文語言的網站選項,就連下載的豪宅 PDF 文件都是詳細中文,甚至除了母語和英語外,具備中文等第二外語能力的人在招聘時也會被優先考慮。

△意大利龍頭中介 Lionard 的網站還有中文版 PDF 介紹,我真的服了

同樣,海外關於豪宅中介的眾多真人秀中,中國買家仍舊是主力軍,他們的出現必會迎來經紀人間的一陣搶奪。

△雖說有節目效果,但沒人會質疑中國買家的資產

除了在海外掃貨,國內的豪宅交易也是風生水起

△圖片來源:新浪財經

6 月 1~9 日,單價超過 3000 萬人民幣 的一手豪宅,光在上海就成交了 23 套。根據其他數據平臺的數據統計,同等價格區間的二手豪宅也成交了 10 套,總共交易了 33 套,基本上是日均交易 3 套。

在這樣的行情下,豪宅中介就算按最低 1% 的中介費率來算,一單做成也穩賺幾十萬,何況真實情況下費率會更高。

△2021 全年主要城市豪宅總交易量 圖片來源:新浪財經

而在本年第一個季度,北上廣深四城總價 1500 萬以上的新房豪宅交易量明顯增長,深圳位居首位,同比漲幅達到了 7.38%。

在一線城市外,我國二線城市 的豪宅市場也在持續發力,杭州、成都、長沙等地的豪宅盤數量與日俱增,核心老城區拆遷完後很多都建起了「大平層」,新區內規劃的別墅區更是一大片。

在這樣龐大的購買熱情背後,是 暴漲 的二手豪宅交易需求。

富人資產配置多樣,並且豪宅和豪車一樣具有很好的保值性,高端房產在他們手裡的周轉速度 比普通人換房不知道快了多少,甚至還出現了持有三個月後轉手,一賣就賺上千萬 的情況。

但在另一方面,網路上很多豪宅探訪視頻都受到了一定限制,雖說有「引導奢靡之風」的嫌疑,但視頻裡令人瞠目結舌的豪宅的確是存在的。

△被刪掉的北京頂級豪宅視頻 Up 主:小艾大叔

一邊是層出不窮的開發商跑路、黑中介卷款、業主維權,另一方面是豪宅中介和開發商伺候著大客戶來看房。

△隔三差五就會蹦出這類新聞

豪宅交易和豪宅中介只是撕開了富人世界的一個豁口,賺了大錢是該享受,盲目仇富是不應該的,但也請多尊重一下 普通的購房者。

△謝謝提醒,但真的多慮了

住不同房子的人,如同飛機上乘坐不同倉位的乘客一樣,一張簾子隔絕了頭等艙和經濟艙,而豪宅中介 正如乘務員一般穿行在其中,從他們拉上簾子的那一刻起,

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來源:青年橫財發展會 微信號:xrich666

    

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