現在適合投資商鋪嗎？

提問：小區門口，今天開賣。位置在開發區，附近有醫院，學校，公園，商場。價格 11000-15000 一平。價格不貴，有點心動。請大神請點迷津！

Lemonhouse 回覆：

1. 商鋪投資的難度是很高。這是我從我媽投資商鋪二十五年的历程中總結出來的經驗。商鋪投資需要對整個城市商業圈及各個可能產生競爭位置的房租，都了如指掌，對城市新店開張產生的後續影嚮，一定要保持相當的敏感度。我媽平常和我逛街看到和我家同類型的門面放租，一定會打電話詢問房東房價意圖，加深自己對本城商鋪市場的理解，看到同類型地方金店服裝店文具書店，一定會沒事就去逛逛觀察人家的生意，了解潮流。你的城市肯定也會存在很多像我媽這樣的商鋪投資老手，我只想說，這個行業新手真的競爭不過老手。不管是從商鋪的定位，前景，資訊，招租，防空置，殿時間，甚至人脈圈，老手都擁有巨大的優勢。另外，門面定價更多的是按照檔來定價的，不是按平方。有時候同樣大小的門面，就過了個馬路，租金就減半，甚至商業街上一個凹入，也就走幾米，裡面的鋪子就要折價了。

2. 商業格局。用我們縣為例，目前階段，商鋪市場可以說大局已定。整個城市旺盛的商業街就那麼多，同時還面臨著城市綜合體的競爭，畢竟冬天逛商場比逛街舒服（當然，經濟減速，城市不再擴大是利好）。商鋪格局固化以後就會產生一個問題，好門面都在老手手上了，他們如果不是面臨著資金鏈斷裂，絕對不會賣好門面。所以可以推斷，老手會賣給你的，絕對不是好門面。老手的好門面，大概率會通過自己的人脈圈轉手，不會到公開市場來。倒是有些法拍可以看看，有漏網之魚。

3. 招商和空置。新商鋪最難就是招商，因為招商是需要商業氛圍的。只要開幾家夜宵店，便利店，面鋪，那這條街的格局就廢了。但是門面新手最難的就在這裡，好不容易花了上百萬買了個門面，交了房居然沒人來租，一個月沒租，兩個月沒人租，那邊又是貸款利息和投資商鋪本金本可產生的收益，就會產生一種投機取巧的心理，先租給面鋪過度一下。結果就是，一時面鋪，一世面鋪。金店能開在面鋪的旁邊？另一方面，你可以扛得住不租面鋪夜宵店，你能確保你隔壁的房東不會飲鴆止渴，殺雞取卵？所以，2005 年以後，我媽就沒有買過全新門面了，只從同行手上接，為的就是減少這種不確定性。多說一句，散租門面商業氛圍的產生，很多都是历史的產物。

4. 流動性。這是導致我媽放棄門面這一賽道最主要的因素。塔勒布說，這世界上有三種特別有害的毒品：海洛因，碳水化合物，和按月發放的工資。人都喜歡拿工資，每年收點錢，本金沒損失，低流動性就會給人帶來這種錯覺。門面在那裡反正也不會經常有報價，所以本金不虧，每年有房租，所以年年新高。真的是這樣麼？其實就是流動性低罷了。高流動性，就會帶來高波動，人性天生不喜歡高波動，多數人可以不要那個漲是因為更害怕會跌，可是，高流動性帶來的，是獲取更好機會的能力。打仗就是要用兵如神，如果你打仗的時候發現你調動不了手上的兵，那麼有好機會你抓不住，有大風險你躲不開。長期看來，別人只會看到你做到了甚麼，只有你自己才知道，其實你錯過了甚麼。同時，就算有好門面在手，也不一定時時能找到好買家。我現在願意為流動性付出溢價，但是我看到的結果是，資本市場的高流動性資產相對於我們縣城的不動產，反而還是折價的。

5. 周期變化。最近幾年金店生意好，我們這邊鋪天蓋地的金店開了出來，短時間是利好房東的，可是，真的利好本城的黃金生意麼？逐利的商人們可管不了那麼多，反正就是大上快上，商業街快變成了金街，可是，真的有那麼多人要買金子麼？如果黃金生意一旦逆轉，街上金店死傷一片，那結果會怎麼樣？要知道，商業街是只能舀上水，做順風的，一旦涼涼了一陣子，有可能商業氛圍就會沒了。所以好的時候，一定要想到可能會有差的時候，居安思危。像之前的奶茶，古早蛋糕，點心鋪，難道現在的年輕人不用吃飯了，不用喝水了，只要喝喝奶茶，吃吃點心，不然這麼多奶茶點心鋪子如何存活吖？

6. 底線思維。我媽會買門面，根源還是來源於她在街上做了二十多年的中老年服裝店。因為自己經營，所以她清楚的知道自己的客戶會在哪些地方出沒，所以買門面的驅動因素就是自己的生意。自己做生意也需要的門面，別人做生意也會需要。可是很多人沒有一個清晰的做生意的思維，常常高估自己的資產，高估自己的判斷力。我和你說，買門面真正的底線思維，就是自己可以去撿了做。你覺得這個門面你會想在那裡開甚麼店子，能不能掙錢，你想不想做，會不會面臨很多的競爭者（例如，醫院旁邊開藥店是好的，可是架不住連續開七八個藥店），現在錢還在你袋子裡，一旦買了門面租不出去，你能給鋪子找來 「做手」 不？

7. 可替代物。我媽最近是 ificim 的簇擁，因為她覺得這個既有流動性，又價格便宜，還存在貼水，保證金更能釋放出來打新套利。我覺得，如果滬深 300 中證 500 中證 1000 真的沒有未來了，那麼我們的門面也會沒有未來了，那麼北京上海的房子也沒有未來了，這都是一榮俱榮，一損俱損的整體。那麼，我從漲了 20 年的資產，換到 20 年不漲的資產，總是多多少少套了一點利吧，還是額外獲得了一點流動性吧。門面是押註你家附近的經濟，你在自己的城市買許多套門面，是押註你們城市的經濟，本質上要持續繁榮，都要靠整體中國經濟的發展。

8. 人的力量。門面和公司最大的不同，是人在裡面起到的作用有限，門面是死的，人是活的。門面只能做順風局，因為你唯一能做的，就是對房租進行調節。整體形勢順風順水，房租就可以節節上升，一旦逆風，你只能等下一個周期，下一個周期甚麼時候來，你不知道。但是公司不一樣，公司是可以打逆風局的，經濟不好，公司可以壓縮冗餘的人力開支，長期看是好事。經濟不好，請客吃飯等銷售環節也會減少，長期看是好事。經濟不好，就窮則思變，可以開發新的航道，做郵輪的公司可以做江輪做酒店，傳統行業可以觸網直播，可以從擴大品類到聚焦單品，可以從擴規糢轉移到擴利潤。熱力學告訴我們，物是熵增的，历史學也告訴我們，人是熵減的。長期看來，押註人不比押註資產差，押註公司不比押註門面差，我們要相信人的力量。

9. 面子。有一些核心門面，全城矚目，是具有面子屬性的。這種資產，在我們縣城流行，主要是因為它看得見，摸得著，你總不能拿著幾千萬的銀行截圖去到處秀吧？有人就願意為了這種看得見摸得著買單，例如，最近的金店就有這種趨勢。我買個金店收租，我買個銀行收租，本質上在親朋好友中都是很有面子的一件事。但是，一旦擁有了面子屬性的門面，對於投資者來說，最好是把面子賣給需要它的人。經濟很難判斷，但是人性容易判斷，這個世界上總是有很多人掙錢就是為了買面子的，我們反其道而行，就能把面子變成裡子了。