房貸到底要不要提前還?

房貸到底要不要提前還?

最近有看到這個問題的討論,剛好也有朋友咨詢。

走的是公積金 + 商貸組合,利率 5%,現在突然獲得額外一筆錢,問要不要提前還?

我想說的是這本身就不是一個清晰的問題,雖然大部分人在生活中總是這麼問。

比如我怎麼才能快速賺到錢,我跟我婆婆的關系不好,我該怎麼辦呢?

這種問題我能怎麼回答呢?

我連你的基本情況都不知道,細節更是無從得知,我只能祝你新的一年躺贏,幸福快樂。

記住朋友們,能提出一個清晰的問題本身就是水平。一個糢糊的問題,得到的往往也是廢話的答案。

那到底還不還房貸呢?

首先我們要知道一點:房貸也許是一生中,普通人能獲得的最好的槓桿了。

別跟我說巴菲特建議不上槓桿。

巴菲特說了無數遍,他是開保險公司的,投資是保險浮存金順帶的事。

再直白點,巴菲特的意思是你不要上槓桿,上槓桿的活給我。

總是片面強調巴菲特建議不上槓桿只能說明你沒怎麼深入了解。

雖然他不上槓桿也能成功,但很明顯,一定不會像現在這麼成功。

學會借力是富裕者的必備思維。

從來沒有礦工因為挖煤挖得又快又好而成為煤老板的。

挖煤而言,礦工只能得到自己的辛苦錢。煤老板可以借礦工的力,多賺很多挖煤的錢。

我從來不鼓勵你們猛上槓桿,我一直說適度槓桿,整體槓桿可控。

我最後給的建議是整體 1.2X 的槓桿可以嘗試,很多人統計出來巴菲特用的是 1.5X 的槓桿。當然了,保險公司的浮存金槓桿成本極低,甚至為負。

簡化一下險企的盈利糢式,首先精算假設收取 10 億保費,預計未來 30 年的時間內賠付 8 億,2 億是期望的純利潤。

30 年純利潤 2 億,一共 10 億保費,即時間 30 年負 20% 的利率,每年平均 – 0.67% 的利率。

這個 2 億就是白撿的。

另外的 8 億是 30 年內逐年賠付的,不需要時刻在賬上,我們簡化為每年賠付 8/30=0.27 億。

註意,這錢放在賬上,白白放著肯定太可惜了,我去投資點甚麼,白嫖這個收益利息,對吧,廉價槓桿誰不用誰是狗。

如果拿去投資,勢必要求每年分紅 0.27/10=0.027,即股息需要達到 2.7%。這也解釋了為甚麼險企投資為甚麼喜歡低估高股息的投資對象和參與類固收長期基建等項目。(近年地產和銀行剛好符合要求而已,別再說某安投資不行了,在那個負責位置,投這些是不背鍋的選擇,還有高薪拿,別人高管不傻)

用於逐年賠付的資金,除了投資分紅,還有新進保單。

維持入賬大於賠付即可。

實際當中複雜的多,具體負息多少不清楚,但從例子中可以看到,成本是小於 – 0.67% 每年的。

2 億白撿,8 億白嫖。所以險企的槓桿糢式是非常棒的,用別人的錢賠付別人,期間掛賬的錢還可以拿來投資生息。

也有反應快的讀者,在看我的槓桿文時就能舉一反三理解了房貸這個槓桿。

過去炒房的,也是利用這個恆定槓桿。
付出三成首付後,買了房子,這時自有資金和借款是 1:2 的槓桿。
當房子上漲夠另一套房子首付後,再賣出房子,重新買入 2 套房子。
假設仍是 3 成首付,自有資金和借款仍保持 1:2 的槓槓。
得益於過去黃金年代的房地產牛市,他們的資產得以快速上漲。

當然監管也知道,所以採取了限購限貸的政策,不再允許這麼玩了。

我補充說明的是嚴格來說,房貸並不是不會爆的槓桿,而是不容易爆的槓桿。

這得益於信貸的抵押機制設計,如果房產下跌太大,整個信貸系統會崩潰,金融危機就來了。

當然這並不意味著房價一定跌不下來。只是國家的宏觀願景是希望房價保持或者僅僅微漲。

重點是,房貸的利率,正常是比同期的其他貸款利率低的。

所以對普通人來說,房貸是最友好的槓桿。

那回到問題:房貸利率 5%,現在突然獲得額外一筆錢,問要不要提前還?

說了這個問題太籠統。

它起碼還有兩個資訊要知道。

1:沒有這筆額外的錢,正常情況下你用工薪還是不是可以承受?

2:貸款年限 30 年,期間這筆額外的錢你有沒有信心取得年化 5% 以上的收益?

對我自己而言,不要說投增糢塊了,投穩糢塊我都有信心長期超過 5%,但我不知道你的風險偏好和投資邏輯,最後還是要自己定。

貨幣是有時間價值的,一定要明白這點。

再來一個深一點的問題:

假設我房貸還剩 50 萬,利率 5%,現在有機會申請到 50 萬的信用消費貸,利率 4%,那要不要用 4% 的信用貸還掉 5% 的房貸?

這裡其實仍起碼少了兩個關鍵資訊。

1:是在甚麼背景下獲得這個消費貸的?

正常的消費貸面向大企業公務員事業單位,時間 1-3 年不等。這裡的時間很重要,1-3 年之後,銀行會重新評估你的背景和利率。我是否能持續獲得廉價的消費貸是關鍵。

而房貸最長直接鎖定 30 年,不會主動提前讓你還完,消費貸是有可能提前收貸的。換句話說,如果你表現不好,1-3 年後你就借不到錢了。

而房貸,說 30 年就是 30 年,很舒服,長期更好規劃。

30 年利率 5%,我個人感覺是比 1 年 4% 劃算的。

相信我。30 年前的每月還 1000 元,和今年的每月還 1000 元是截然不同的壓力,通脹是必然,貨幣貶值也是自然的。

2:如果你想白嫖低利率貸款的時間價值,牢記合規要求。

請跟我大聲讀三遍:信貸資金禁止流入股市,信貸資金禁止流入股市,信貸資金禁止流入股市!!!

而你自己的錢,是隨便用的。

最後再奉上一點小幹貨:

等額本息的利率並不是真實的利率,真實利率的算法叫 IRR,不懂沒關系,簡單的算法是 2x-1,就是表面利息 3%,實際利率會接近 2*3-1=5%。

另外,現在監管已經要求信貸機構明確真實利率,如果還是用以前的忽悠利率,有些地方甚至可以舉報拿錢。

來源:配置者說 微信號:gh_72b2b112bcc7

 

    

傳播真相   探究歷史 支持正義  分享快樂

💰 打賞