中美比較：哪國城市房產的私有程度高

文：古原

恐怕有人一看標題就覺得我瘋了，這還需要比較嗎？

美國的土地是永久產權，中國的商品房的房產證上可是寫著國有土地，有租期的，一個是私有製，一個是公有製，這還需要比嗎？

先不說我怎麼比，我先說結論：中國的商品房私有程度比美國的要更高。 （注意：我只比較中國城市商品房，而不是中國所有的房子，不包括農村宅基地上的房子）

為什麼？請往下看。

一   土地為什麼不是無價的

比較之前，先來看這個問題。

一塊土地，在可預見的未來，甚至可以預期幾千年，上萬年，甚至幾億年，他依然有經濟價值，你將土地賣給別人，那你和你的子子孫孫都將失去這塊土地的價值了，那這塊土地應該是無價的。

可是現實中，土地卻是有價格的，有些土地還特別便宜。

比如，澳洲一個大型農場有20萬公頃，售價7500萬澳元，平均每平米合計人民幣一毛八分錢。一畝地才賣124元人民幣。

離地球滅亡還有幾十億年吧，一年一平米產出1毛錢，一平米也得值幾億啊，為什麼一平米只賣一毛八？

我們再來看兩個城市的房價。

香港的房子也有使用時間，主要是七十五年為主，比大陸的七十年多五年，但香港的房價卻比同為大城市的東京要高幾倍，而東京的土地產權可是永久私有的。

香港房價

要搞清這個問題，就需要回到一個經濟學的基本概念，那就是貼現率。

貼現率是什麼意思呢？ ：「 未來價值在今天看來打折的程度。」

比如，我說明年給你一台八千塊的蘋果手機，那你也許會說，要不現在給我吧，明年太久，換成錢給我四千吧，那你對明年這台手機的貼現率就是50%。

因為人們總是傾向於越早消費越好，這是人在消費上的時間偏好。明年的手機就不一定是今天的手機了，明年才能拿到就充滿了巨大的不確定性，人們傾向於早一點消費，以對抗未來的不確定性。

如果我選擇晚一點消費，進行儲蓄存在銀行，那有人借你的錢去淘寶買東西，他就需要支付利息給你，我晚一點消費就需要有補償，你早一點消費就要付出代價。

土地一萬年後的價值，在我們心裡，無限接近於零，沒有人在乎一萬年後會發生什麼，所以人們在銷售土地時，並不會思考一萬年以後的事。

但將這個時間縮短，越縮短，人們就越在乎。也就是說，當你購買了一塊土地後，你的土地價值在你心裡是逐年下降的，到一定時間後，它就越來越低，以至你根本就不在意了。

再回到主題，大陸七十年的產權，香港七十五年的產權，與美國日本的永久產權，對於購買土地的人有價值上的差異嗎？當然有，但並不是特別大，因為他的價值會隨著時間不斷下降。

再加上香港與大陸政府均已承諾，商品房到期土地也不收回，這樣的差異就更小了。

中國民法典相關之法規

要不要繳費和續期的費用是多少是一個未知數，未知就代表不確定，但這個不確定在很多人心裡的價值已經在貼現率的作用下，變成很小。

那麼香港是如何解決土地到期的問題？香港的處理方式是土地自動續期，期限同上一次土地批租年限。

續期不需補交地價，僅需每年繳納新地稅，標準為年度差餉的3%。實際徵收額極低，一年只有幾百塊。中國大陸很有可能學習香港模式，畢竟整套土地批租模式全部是複製香港的。

理解了貼現率，你就會明白，光從七十年、七十五年年產權與永久產權來對比，二者並不會產生我們想像中那麼大的差距。

二  美國為什麼住房自有率這麼低

美國的房子其實不太貴，大多數普通城市，十幾二十萬美金可以買一個200平米的獨棟別墅，中國不少縣城，賣的價都遠比這個高，美國人均收入3500美金，各州房子的中位數房價大約也就是十幾萬美金，一年的收入就能搞個首付，利率還不高，但美國的住房自有率卻很低，這是怎麼回事呢？

「 美國房屋自有率卻在不斷下跌,近幾年只有60%左右的人擁有自有住房,其餘人選擇租房居住。美國人口普查局公佈的數據顯示,2015年第二季度美國自有住房率為63.4%。

美國還是一個資本主義國家，搞了二百年的市場經濟了，一代一代傳承下來，這個房子可不少，中國就搞這麼些年的市場經濟，各地都出現不少中產家庭可以讓下一代有一兩套房子，怎麼美國還有這麼多人沒房子呢？

有人說，美國人喜歡遷徙，喜歡自由，不喜歡被房子困住，在我看來，這只是表象，內在的原因是什麼呢？

今天我們先來講第二大原因，那就是遺產稅。

1916年，美國開始正式開徵遺產稅，1916年的時候稅率是16%，到1935年，到了70%。美國公民死亡後不管他的遺產在地球上任何一個角落，他的繼承人，有義務申報遺產總額並繳納遺產稅。 （持有綠卡，享受美國政府福利的也算）。

美國歷史上一位富豪，大家耳熟能詳的約翰·D·洛克菲勒。他去世的時候，70%的財富被美國政府沒收，徵收的名義就是 「 遺產稅」。美式打土豪，當年也挺狠的。

美國當年首富洛克菲勒

美國的遺產稅法還有一條規定：受益人必須先納稅，再辦理遺產繼承。

在紐約的長島有一座美麗的莊園，房子依山傍海，風景迤邐，屬於美國美國總統希思福，希斯福總統死後，他兒子居然拿不出錢來繳納遺產稅，像這種豪宅，一時半會兒還不容易脫手，只好將祖宗辛辛苦苦攢起來的家當捐獻了出去。

2000年時，美國遺產在財產65萬美元的以下的，免徵遺產稅，超過65萬美元以上部分才開始計稅。按照17個檔次，遞增計稅。稅率最低18%，最高檔是300萬美元以上，稅率高達55%。

大家會說，這只是徵富人的稅啊，65萬美元，這可是一筆大錢。

很多嗎？今天中國北上廣深的家庭，哪個家庭的房子不值65萬美元呀？更何況，美國計算遺產稅，不光計房產，還包括土地、股票、共同基金、退休帳戶、銀行帳戶、擁有的公司、有價值的收藏等等。

美國這麼發達的社會，老百姓達到這個標準並不難，但事實是，開徵遺產稅後，美國人交遺產稅的人確實是極少數人。

紐約大學法學教授莉莉·巴切德爾（Lily Batchelder）在布魯金斯學會（Brookings Institution）發表的一篇論文中估計，2020年美國人預計將繼承7640億美元的遺產，但平均需要繳納的遺產稅僅僅為2.1%。 （這時的美國遺產稅起徵點已大幅調高到1100萬美元了）

事實的真相是，美國人為了不交遺產稅，會在生前通過各種手段將遺產控制在政府的標準線內，谁愿意死後財產充公呢？大額的房產自然能少置辦就少置辦，所以美國人買房投資的人極少。

你想一下，如果你買套房，這套房天天漲，你會不會慌了神，漲到遺產稅標準了怎麼辦？不管他，賣了，用掉再說。遺產稅就能有效地人為製造出大批的市場的賣家。

可惜中國人不懂啊，跑到美國去還是買買買，以為房產可以保值增值。

中國國內曾經曝光過一個案例，一位中國企業家自從2009年開始就陸陸續續在美國買房，截至曝光日，他總共在美國買了20套住宅。

他去世後，他兒子跑來美國繼承這些房產，準備套一部分現出來。

到了美國他兒子驚訝的發現老爹當初購買的房子其中4套由於沒有支付每年的房產稅，房子已經被當地政府沒收了。

剩下的16套美國房產則需要繳納40%的遺產稅才可以過戶，兒子欲哭無淚。

為什麼要交這麼多呢？

因為綠卡居民的遺產稅起徵點才6萬美元。

坑死你們這些老外沒商量。

更為奇葩的是，為了防止通過生前贈予以及將遺產以信託的方式轉讓給子女的下一代或幾代，從而逃避遺產稅，聯邦政府又相繼開徵贈予稅和隔代遺產轉讓稅。

美國聯邦稅局IRS認為如果大家都隔代相傳的話，就有一代IRS收不到稅，所以IRS就要加收一個隔代贈與稅，稅率為50%。

假設張先生夫婦除了遺產免稅額外還有250萬想傳給孫子女，若張先生未做任何遺產規劃，這250萬先要交125萬（50%）的遺產稅，剩下的125萬要再交62.5萬（50%）隔代贈與稅。孫子女拿到手的只有625,000，也就是說四分之三給了IRS，四分之一歸孫子女。 IRS成為大贏家，牛逼不牛逼？

那美國人怎麼留錢給子女呢？

搞信託，每年利用贈予稅免稅額度給子女買保險產品等。想像中國這樣，買套房子給子女，那是不行的，稅局饒不了你。

最為荒唐的事情發生在2010年。

《經濟增長與稅收救濟協調法》規定，如果在2009年之前沒有出台新的法案，遺產稅於2011年恢復徵收。這也造成了2010年的美國遺產稅被開了「 天窗 ，即在這一年去世的富人後代繼承的任何遺產都不需要繳稅。

美國有錢人這一年心裡一定五味雜陳，我要不要選在這年死了算了呢？圖片

我們想像一下，如果某國決定在2025年也徵收遺產稅，到了2024年時，會不會有一批人在思考，我要不要提前死了算了？

遺產稅這種荒唐的共產稅，濃眉大眼的美國居然取消不了，當然要拜民主黨之賜了，因為向有錢人徵稅是民主黨二十世紀以來的核心主張。

中國當下還沒有推行遺產稅，從這點上看，房子能保住的希望就大於美國。

來源     古三古四