潘多拉魔盒——房產稅

房產稅

文:華仔

房產稅馬上要在一些城市進行試點了,這應該是板上釘釘的事,只是具體的細則還有待地方政府出臺。

這可是一件大事,事關每一個普通老百姓,因為房產稅一旦鋪開,其影響力之廣,會超出你的想像。

我們先來做一個一般化分析,再來說說其特殊性。

假設市場上只有新房,或者只針對新房收取房產稅,再假設房產稅預期穩定,那麼房產稅所產生的影響是什麼呢?

答案是基本沒影響!

假設政府拍賣一塊地,這塊地上可以建1000套房子,每套500萬,那麼總銷售額就50億,建造成本加上各種各樣的成本總共假設為10個億。

那問?開發商最多願意出多少錢買這塊地?答案是40個億,因為如果這塊地超過40個億,開發商就要虧本。

再假設,現在開始增加稅收,假設收契稅,假設總共收5個億,那問?會發生什麼情況?

有人說房價會漲,每套房的房價漲50萬,也就是一套房子550萬,那麼銷售額就是55億,多出五億剛好交稅。

這可能是大多數人的直覺?如果這樣成立的話,開發商為什麼不一開始就賣550萬呢?這樣不就多賺5個億了麼?

所以正確的思路是,開發商還只能賣500萬一套,只是這個時候開發商最多只能以35億元買這塊地,而不是之前的40億元了。

所以,你看到加稅的結果是,地賣便宜了,而房價基本不變。

所以稅收和地價只是一個分成問題,稅收高,地價便宜,稅收低,地價高。

有人可能會有疑惑,經濟學課本中不是說,加稅是由買賣雙方共同的承擔的嘛?怎麼這裡變成了賣方承擔了呢?

這裡的主要的原因是地受政府控制,不是自由市場,地的供給不太會因價格高低而動態變化。

好,再來假設,把契稅改成房地產稅,假設房產稅每年收房價的1%,也就是一年收5萬,按5%的折現來算,相當於現在100萬。

如果你不會算,很簡單,假設你有100萬,利息每年是5%,相當於每年獲得利息是5萬,也就是每年獲得5萬,相當於現在的100萬。

那麼這個時候,客戶願意多少錢買房?

答案是400萬,因為以後還要每年多交5萬的稅,相當於100萬,所以客戶現在只能出400萬了。

那麼開發商的銷售額就變成了40個億,除去10個億的各種成本,開放商最多願意30億拿地。

你可以看出,徵收房產稅的後果就是名義房價跌了,真實房價並沒有跌,另外,地賣的便宜了,雖然可以通過房產稅補回來,但除了增加稅收成本之外,沒有任何好處。

之前,上海試點的房產稅,就是只針對新房業主的,對於新房業主來說,相當於按揭多了些,首付低了點,這反而促進了需求,真實房價還可能上漲一些。

所以對於地方政府來說,只針對新房收取房產稅,是沒有任何動力的,因為他跟土地財政是相抵觸的。

上海之前實行的房產稅,只針對新增房,稅率分兩檔0.6%和0.4%,而且稅基是房價的70%,相當於打七折,還有各種優惠政策,比如上海本地家庭首套房免徵,人均面積不超過60平方米的免徵,高端人才引進免徵等等。

上海2020年的房產稅收入接近200億,而土地出讓收入是2952億元,也就是房產稅收入不到土地財政的7%。

所以,對於地方政府來說,只對新增房徵稅,是沒有任何動力的。

但即使這樣,也有很多不確定性。

我們前面的推理,都基於一個基本假設,這個假設是房產稅的預期是穩定的。

但事實是,房產稅跟一般的稅收不同,其他大多數稅收無論稅率多高,都是一次性的,無論是所得稅,還是間接稅,都是這樣。

而房產稅不是,房產稅是持有稅,或者說財產稅,只要你持有房產就是要交稅的,所以它是不確定的。

比如,上海試點時期的稅率是0.6%,以後有沒有可能漲?稅基是房價的70%,以後有沒有可能變成100%,還有稅基有沒有可能隨著房價的上漲而上漲,也就是稅基是根據房價的估值來的。

也就是房產稅的不可預期性,這才是致命的,這讓房產的儲蓄功能大大降低,因為持有成本不可預期。

現在的房產稅試點,不太可能只針對新增房業主,因為上海就是這樣做的,效果不大,就那麼一點房產稅,不可能替代土地出讓金。

新增房產稅試點,幾乎必然要對存量房進行徵稅,但全面開徵的可能性不大,這相當於破壞了規矩,當初買房的時候可沒有房產稅的,現在房子買好了,突然有一天,說要徵稅,這就是赤裸裸的,阻力必然很大。

而且那些老破小的房子,那些沒有什麼現金流的老人,你怎麼向他們徵稅,你向他們徵收,他跟你拼命。

所有,更有可能的是有許多減免政策,比如人均面積60平方以下的免徵,一套房的免徵等等。

當然,人不是物,會積極的應對政策。

如果首套房免徵,那麼有多套房子的的家庭,就會出現離婚潮。

如果人均60平方以下免徵,業主很有可能就會把家庭雙方的老人的戶口也遷移過來,或者說多生幾個孩子,但估計刺激效果有限,畢竟養娃成本可能更高昂一些。

估計剛開始試點的時候,會跟上海一樣,稅基和稅率都不會太高,先讓民眾養成交房產稅的習慣。

但房產稅,就是那個潘多拉魔盒,一旦打開,後果不堪設想…

當地方政府缺錢的時候,以後你確定不會把房產稅全面鋪開?稅率不會上調?

如果房產稅,像美日那樣全面鋪開,房產很可能變成負資產,名義價格大大降低,甚至為負,但實際價格卻遠遠高出沒有房產稅的水平。

比如,在美國就出現1美元的房價,這只是名義價格,因為買家還要每年支付5000美元的房產稅,而且這個預期還不穩定,以後可能還會漲價,所以實際支出要遠遠大於1美元。

就算按5%折現算,每年5000美元的相當於現在的10萬美元,只是賣家只收到了1美元而已,這樣的名義房價,有何意義?

現在網上很多人幸災樂禍,以為這樣可以對富人徵稅了,反正我也沒房,不患寡而患不均嘛。

可是,你要清楚,房產稅的開徵必然導致租房價格上漲,原因很簡單,房子的持有成本上漲了,而且極大的不確定性。

大多數人也就買一套自住,出租的房子就少了,最終會通過漲房租的形式,轉移給窮人。

你可有什麼幸災樂禍的?不買房,難道你不租房嗎?

當然,在中國房產稅全面的鋪開的民意基礎還不存在,希望這次試點只是雷聲大雨點小,最終不了了之。

 

來源  一本正經的華仔

 

傳播真相   探究歷史 支持正義  分享快樂

💰 打賞

Translate 》