當小區無法阻擋地走向衰敗……

從封頂開始，中國的房子到底可以撐多少年？

70，50，30？你錯了，大部分撐不過 20 年。

這個結果顯然不可思議，可事實證明的確如此，中國修建於 90、00 年代的房子已經不可阻擋地走向了衰敗。當然這裡的 「撐」 指的不是房子塌了，不能住了，而是居住體驗已經跌破人們的預期。

拿北京的某些老房子舉例，典型有幾個特徵：

1、垃圾處理失控，打掃和清潔處於癱瘓狀態。

2、樓道門禁被破壞，樓道貼滿標簽無人管理。

3、公共場所被私自占用，擺放雜物等。

4、綠化雜草叢生，狗屎成堆，綠化帶停滿私家車。

5、電梯使用壽命達到極限，但還沒有有效解決方案。

有人說，這些還是問題？聘請一家品牌物業不就行了嗎！至於電梯翻新，也簡單，家家戶戶出點兒錢找一家電梯公司……

這是局外人說的話，如果你現在身處 20 年以上的小區中，你完全不會這麼說，毫不誇張地講，90% 的小區都無法解決這樣的事情。

小區走向衰敗，是無法阻擋的。

靈魂還是金錢

前段時間，一個老同學就被此事折磨得睡不著覺。在幾度周折後，最終選擇在疫情過後換房，按她的話講，自己縱使有回天神功，也無濟於事。

這位老同學是海澱某科技公司高管，幾年前選擇在海澱以高價 6 萬 / 平米，買了一套 90 年代的二手房，完全是出於房子的學位價值，自己的通勤時間也比較短。

但這幾年來，每天被小區問題折磨，已經深感疲憊。例如自己每天乘坐的電梯，每次到達一層的時候都要 「咯噔」 晃一下，心驚膽戰。電梯已經幾十年了，真擔心哪天咯噔一下就掉到負一層。

小區綠化更是慘不忍睹，之前下樓還能看到鬱鬱蔥蔥的草坪，但這幾年小區裡突然狗養的多了，草坪裡都是狗屎，無人打理。還有禿了的地方，則是業主帶孩踢球、游戲的傑作。

防盜門形同虛設，隔三差五就被人搞壞，溜進來貼小廣告噴電話號碼的人。自己有一次還逮住一個，大吵了一架，結果貼小廣告的變本加厲，自己門口的鞋子還被偷走一只。

這位老同學不是沒做過努力，身為高管平時強勢，哪能受得了這氣。於是組織業主們準備引入一線品牌物管，換裝電梯，為此還成立了 「拯救社區行動小組」。

她還找了小區裡幾個有號召力的熱心業主成立了 「業委會」，召開業主大會，討論相關事宜。然而這一步，用她的話來講，就已經 「折了半條命」。

每次開業主大會，一半業主都無法參加。基本都在推脫，要麼是家裡孩子開家長會，要麼公司加班，要麼家裡老人生病，總之，能不來就不來。

最後採取一棟樓一個代表的方法，終於開展了工作，在經過 2 天的交流後，討論的結果讓人失望。

小區一直以來物業費都是 1 塊 3 毛錢，在當年定價的時候還算北京四環比較貴的，附近小區中基本都是這個水平。然而這樣的物業費，當下的物業服務已經算是靠譜的。

換句話說，如果想換物業，按照現在的費用，根本請不來一線品牌，只能找一些服務更少的地痞公司。隔壁小區前幾年因為物業更換，還發生了物業和業主互毆事件，登上了報紙。

破解之法唯有提高物業費。還有換電梯，需要提取公共維修基金。提取維修基金需要在業委會的基礎上，2/3 的業主投票同意才可以進展。

涉及金錢，就是觸及靈魂。拿提高物業費這件事來說，天王老子都無法推動。

有的業主的房子是出租的，自己也不住，物業好壞跟自己有甚麼關系？甚至有位業主說，電梯咯噔一聲挺好的，說明到了一樓，已經習慣了。還有業主說，自行車放在外面多不安全呀，樓道裡挺好的。

有的業主還說，換電梯幹啥，自己住在 3 樓，每天還靠這個健身鍛煉身體，電梯用不到。

這位老同學，拿著投票箱，每天帶著業委會夥伴挨家挨戶組織投票。最後發現，每個業主對居住環境的需求根本不同，有的願意花 3 塊、甚至 5 塊，改善環境，有的分文不掏，認為現在的環境已經很不錯了。

而且不掏錢的人，沒有任何懲罰，小區改善與否他們都是獲利方，而那些花了錢，想去為社區做貢獻的業主，反而成了虧損方。這個根本矛盾無法解決，最後大家反目成仇，開始怪這位老同學：憑甚麼？

這讓我想到了一本講 「公共關系」 的書中的一段話：「任何公共資源，或者公共福利的可持續發展，取決於惡人的數量，一小部分惡人的錯誤，要靠一大部分好人去買單，在長期不公平的影嚮下，久而久之，公共關系破裂。」

舉個例子，有的業主為了方便，在社區草坪上和自家小孩兒踢球，草坪禿了，還得大家去籌錢種植。有的業主帶著家裡的狗，到處拉屎撒尿，臭氣燻天，還得大家請物業去處理。

最後，誰還願意獃在這種環境下？

這位老同學得出的總結是，要想改善生活條件，就要努力賺錢，不斷換新房子住，或者拼了老命換一套豪宅，類似於上海灘的湯臣一品那種，十幾年房子和小區環境，煥新如初。

我打趣道，房子能買得起，物業費你可真交不起。

無法破解

不可否認，在一線核心城市的北京，老社區都能面臨這樣的窘境，何況往下數的二三四五線，乃至縣城的社區？

而且值得註意的是，快速折舊的小區大概率存在在高層類型的住宅區中。中國又是世界為數不多，以高層為主要居住類型的國家。如果你關註樓市，你會發現高層住宅已經大面積在縣鎮中出現。

前段時間就有一個縣城的讀者問我，為甚麼我們縣城的人都愛買高層，而大城市的購房者反而喜歡底層小洋房？

我一時沒答上，詢問了幾個讀者朋友後，大概的結論是，大家在縣城沒怎麼見過高層住宅，帶電梯的高層住宅高級，有面子。

而在開發商那邊的解釋是，地方批地太節制。能在一片土地上創造出更多收益的，只有垂直發展，能蓋幾層算幾層，地下也得掏空，能挖多深算多深。反正創造出來的空間都有人買單。

所以這幾年，在 2015 年起步的大浪潮助推下，一夜之間，全國各地出現了大批大型高層住宅區。

當然這些大型高層住宅區，也有一定的優勢。例如可以借助社區優勢，做一個大型的廣場、噴泉夜景、兒童游樂場等等。

但是問題也同樣出現了，物業是否有能力將最初的樣貌維持下去？答案大概率是否定的。

中國大部分社區的物業管理費用，一經交房，就相當於定了標簽，雷打不動。但隨著時間的推移，通貨膨脹下，房價上漲，物價上漲，工資上漲，矛盾會越來越激化。

10 年前一個保安的工資可能一個月是 2000 元，那時候這個保安非常幸福，每天按時上班下班，給大家問好，但 10 年後這個保安的工資依然是 2200 元，他還會笑臉相迎嗎？他肯定對這個工作充滿厭惡。

所以大家知道為甚麼倫敦有百年建築之稱，美國也能走完 80 年歷程，香港高層密集，人滿為患，小區環境依然井井有序，是因為國外的物業費會隨時間調漲，而且有屬於自己的市場體制和行情。現在的香港物業費，高達北上廣深的 5-10 倍，一般人根本無法想象。

但這時候讓業主集體給物業漲價 30% 可以嗎？拿我老同學的話來講，「你會被社區所有人當作叛徒，信不信給你門上貼條子？」 所以此事無解。

高層因為人口密度大，公共空間和設施使用率高，會致使整個社區的折舊率加速，同時因為人口多，聲音嘈雜，很難管理，很難成立像樣的業委會去監督物業水平。

你會發現，社區管理的每個環節的邏輯都是走不通的。

業委會基本都是公益，沒有工資，誰願意去做免費勞動力？

壞人破壞，好人買單，誰能約束壞人行徑？

人們觀點不一，物業矛盾重重，誰還會堅定繳納物業費？

業主拖欠物業費，物業下調服務水平，更多的業主拖欠物業費，繼續下調物業水平，你會發現這幾年，大部分小區都在以此惡性循環走向絕境。這樣的新聞屢見不鮮。

能避免嗎

那麼未來的購房者，如何規避這種事情出現在自己身上呢？

當然至於讓你多賺錢，換豪宅這樣的廢話也沒有理由去說。

首先第一條，買房的時候對物業要心知肚明。詢問開發商物業管理水平，查詢物業資質，最好找到被服務 5 年的社區，觀察小區環境。如果看到小區裡垃圾滿地，小廣告貼滿樓道，這種小區不要碰。

買新房時，如果兩個樓盤的房價不同，一定不要貪便宜選擇那個物業費比較低的。

要記得一文價錢一文貨，這是行業規則。而且在物業費用一經敲定終身不變的情況下，隨著時間推移，物業管理水平會成為未來房價的增益部分。在房價增值面前，物業費不都是毛毛雨嗎？

第二條，關心一下社區素質。

我有一個親戚的小區是大學家屬樓，住戶一多半都是教師。所以在對待公共空間和設施的管理層面，有一定的自我約束力。

當初在更換電梯時，幾個老教授出面，從成立業委會，完成業主大會，投票選擇，引入一線品牌物業，只花費了半年時間。因為大家都懂得，小區環境維護好了，到時候房價增值，永遠有自己一份。

當然大學教師家屬社區並不多。你也不可能買房時輕松找到這樣標簽鮮明的社區。所以得多花功夫去詢問，例如去小區門口的保安遞一包煙，問問小區拒交物業費情況，小區日常有沒有業主矛盾，養狗的業主牽繩嗎？

第三條是資金允許的情況下，盡量不要買小開發商建的大型住宅區，還有農邨回遷房和高低配住宅。

大型住宅區需要成熟的建設體系和運營規則，包括物業的引入也要較強的資金品牌實力，這一切都註定大部分小型開發商無法駕馭。所以尤其是四五線城市的大型高密度住宅區，很容易加速淪為貧民窟。這不是危言聳聽。

提及農邨回遷房，並不是對農邨回遷房有顏色視角。而是絕大數回遷房，都存在著自己的特有生態。例如把樓道當作儲物間的，還有在樓道裡燒飯的，樓道裡塞滿電動車。把公共設施據為私有的案例常在。這對房產未來的價值影嚮很大。

所謂高低配，就是在高端社區中，強制開發商配建保障房。近幾年，因為政策因素，這樣的住宅很多。

為甚麼不能買？是因為高低配住宅類型的業主財富分化很大，卻共用一套物業服務和公共設施，階級矛盾會長期存在。

前兩年在北京，一個高低配住宅區還出現了 「暴力推牆」 事件，原因是物業為了平衡利得關系，在社區中間架了一道 「柏林牆」，為了隔離別墅和高層業主的公共設施。

高層業主受不了，聯合起來一夜之間把牆推翻了。為此還大打出手，無法和解。

一邊說，我房子 8 萬一平米，你 4 萬一平米，你憑甚麼用我們辛苦買的綠地？

另一邊說，你 8 萬一平怎麼了？小區是大家共有的，只要在一個社區，公共的東西我都能用！

一個和尚挑水喝，兩個和尚抬水喝，三個和尚沒水喝，這個道理大家都懂，那麼一千個、兩千個和尚呢？

大家只不過是想要一個能快快樂樂，長期居住的家而已。這一天能到來嗎？

來源：中西 ABC 微信號：zhongxi-abc