當小區無法阻擋地走向衰敗……

小區

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從封頂開始,中國的房子到底可以撐多少年?

70,50,30?你錯了,大部分撐不過 20 年。

這個結果顯然不可思議,可事實證明的確如此,中國修建於 90、00 年代的房子已經不可阻擋地走向了衰敗。當然這裡的 「撐」 指的不是房子塌了,不能住了,而是居住體驗已經跌破人們的預期。

拿北京的某些老房子舉例,典型有幾個特徵:

1、垃圾處理失控,打掃和清潔處於癱瘓狀態。

2、樓道門禁被破壞,樓道貼滿標簽無人管理。

3、公共場所被私自占用,擺放雜物等。

4、綠化雜草叢生,狗屎成堆,綠化帶停滿私家車。

5、電梯使用壽命達到極限,但還沒有有效解決方案。

有人說,這些還是問題?聘請一家品牌物業不就行了嗎!至於電梯翻新,也簡單,家家戶戶出點兒錢找一家電梯公司……

這是局外人說的話,如果你現在身處 20 年以上的小區中,你完全不會這麼說,毫不誇張地講,90% 的小區都無法解決這樣的事情。

小區走向衰敗,是無法阻擋的。

靈魂還是金錢

前段時間,一個老同學就被此事折磨得睡不著覺。在幾度周折後,最終選擇在疫情過後換房,按她的話講,自己縱使有回天神功,也無濟於事。

這位老同學是海澱某科技公司高管,幾年前選擇在海澱以高價 6 萬 / 平米,買了一套 90 年代的二手房,完全是出於房子的學位價值,自己的通勤時間也比較短。

但這幾年來,每天被小區問題折磨,已經深感疲憊。例如自己每天乘坐的電梯,每次到達一層的時候都要 「咯噔」 晃一下,心驚膽戰。電梯已經幾十年了,真擔心哪天咯噔一下就掉到負一層。

小區綠化更是慘不忍睹,之前下樓還能看到鬱鬱蔥蔥的草坪,但這幾年小區裡突然狗養的多了,草坪裡都是狗屎,無人打理。還有禿了的地方,則是業主帶孩踢球、游戲的傑作。

防盜門形同虛設,隔三差五就被人搞壞,溜進來貼小廣告噴電話號碼的人。自己有一次還逮住一個,大吵了一架,結果貼小廣告的變本加厲,自己門口的鞋子還被偷走一只。

這位老同學不是沒做過努力,身為高管平時強勢,哪能受得了這氣。於是組織業主們準備引入一線品牌物管,換裝電梯,為此還成立了 「拯救社區行動小組」。

她還找了小區裡幾個有號召力的熱心業主成立了 「業委會」,召開業主大會,討論相關事宜。然而這一步,用她的話來講,就已經 「折了半條命」。

每次開業主大會,一半業主都無法參加。基本都在推脫,要麼是家裡孩子開家長會,要麼公司加班,要麼家裡老人生病,總之,能不來就不來。

最後採取一棟樓一個代表的方法,終於開展了工作,在經過 2 天的交流後,討論的結果讓人失望。

小區一直以來物業費都是 1 塊 3 毛錢,在當年定價的時候還算北京四環比較貴的,附近小區中基本都是這個水平。然而這樣的物業費,當下的物業服務已經算是靠譜的。

換句話說,如果想換物業,按照現在的費用,根本請不來一線品牌,只能找一些服務更少的地痞公司。隔壁小區前幾年因為物業更換,還發生了物業和業主互毆事件,登上了報紙。

破解之法唯有提高物業費。還有換電梯,需要提取公共維修基金。提取維修基金需要在業委會的基礎上,2/3 的業主投票同意才可以進展。

涉及金錢,就是觸及靈魂。拿提高物業費這件事來說,天王老子都無法推動。

有的業主的房子是出租的,自己也不住,物業好壞跟自己有甚麼關系?甚至有位業主說,電梯咯噔一聲挺好的,說明到了一樓,已經習慣了。還有業主說,自行車放在外面多不安全呀,樓道裡挺好的。

有的業主還說,換電梯幹啥,自己住在 3 樓,每天還靠這個健身鍛煉身體,電梯用不到。

這位老同學,拿著投票箱,每天帶著業委會夥伴挨家挨戶組織投票。最後發現,每個業主對居住環境的需求根本不同,有的願意花 3 塊、甚至 5 塊,改善環境,有的分文不掏,認為現在的環境已經很不錯了。

而且不掏錢的人,沒有任何懲罰,小區改善與否他們都是獲利方,而那些花了錢,想去為社區做貢獻的業主,反而成了虧損方。這個根本矛盾無法解決,最後大家反目成仇,開始怪這位老同學:憑甚麼?

這讓我想到了一本講 「公共關系」 的書中的一段話:「任何公共資源,或者公共福利的可持續發展,取決於惡人的數量,一小部分惡人的錯誤,要靠一大部分好人去買單,在長期不公平的影嚮下,久而久之,公共關系破裂。」

舉個例子,有的業主為了方便,在社區草坪上和自家小孩兒踢球,草坪禿了,還得大家去籌錢種植。有的業主帶著家裡的狗,到處拉屎撒尿,臭氣燻天,還得大家請物業去處理。

最後,誰還願意獃在這種環境下?

這位老同學得出的總結是,要想改善生活條件,就要努力賺錢,不斷換新房子住,或者拼了老命換一套豪宅,類似於上海灘的湯臣一品那種,十幾年房子和小區環境,煥新如初。

我打趣道,房子能買得起,物業費你可真交不起。

無法破解

不可否認,在一線核心城市的北京,老社區都能面臨這樣的窘境,何況往下數的二三四五線,乃至縣城的社區?

而且值得註意的是,快速折舊的小區大概率存在在高層類型的住宅區中。中國又是世界為數不多,以高層為主要居住類型的國家。如果你關註樓市,你會發現高層住宅已經大面積在縣鎮中出現。

前段時間就有一個縣城的讀者問我,為甚麼我們縣城的人都愛買高層,而大城市的購房者反而喜歡底層小洋房?

我一時沒答上,詢問了幾個讀者朋友後,大概的結論是,大家在縣城沒怎麼見過高層住宅,帶電梯的高層住宅高級,有面子。

而在開發商那邊的解釋是,地方批地太節制。能在一片土地上創造出更多收益的,只有垂直發展,能蓋幾層算幾層,地下也得掏空,能挖多深算多深。反正創造出來的空間都有人買單。

所以這幾年,在 2015 年起步的大浪潮助推下,一夜之間,全國各地出現了大批大型高層住宅區。

當然這些大型高層住宅區,也有一定的優勢。例如可以借助社區優勢,做一個大型的廣場、噴泉夜景、兒童游樂場等等。

但是問題也同樣出現了,物業是否有能力將最初的樣貌維持下去?答案大概率是否定的。

中國大部分社區的物業管理費用,一經交房,就相當於定了標簽,雷打不動。但隨著時間的推移,通貨膨脹下,房價上漲,物價上漲,工資上漲,矛盾會越來越激化。

10 年前一個保安的工資可能一個月是 2000 元,那時候這個保安非常幸福,每天按時上班下班,給大家問好,但 10 年後這個保安的工資依然是 2200 元,他還會笑臉相迎嗎?他肯定對這個工作充滿厭惡。

所以大家知道為甚麼倫敦有百年建築之稱,美國也能走完 80 年历程,香港高層密集,人滿為患,小區環境依然井井有序,是因為國外的物業費會隨時間調漲,而且有屬於自己的市場體制和行情。現在的香港物業費,高達北上廣深的 5-10 倍,一般人根本無法想象。

但這時候讓業主集體給物業漲價 30% 可以嗎?拿我老同學的話來講,「你會被社區所有人當作叛徒,信不信給你門上貼條子?」 所以此事無解。

高層因為人口密度大,公共空間和設施使用率高,會致使整個社區的折舊率加速,同時因為人口多,聲音嘈雜,很難管理,很難成立像樣的業委會去監督物業水平。

你會發現,社區管理的每個環節的邏輯都是走不通的。

業委會基本都是公益,沒有工資,誰願意去做免費勞動力?

壞人破壞,好人買單,誰能約束壞人行徑?

人們觀點不一,物業矛盾重重,誰還會堅定繳納物業費?

業主拖欠物業費,物業下調服務水平,更多的業主拖欠物業費,繼續下調物業水平,你會發現這幾年,大部分小區都在以此惡性循環走向絕境。這樣的新聞屢見不鮮。

能避免嗎

那麼未來的購房者,如何規避這種事情出現在自己身上呢?

當然至於讓你多賺錢,換豪宅這樣的廢話也沒有理由去說。

首先第一條,買房的時候對物業要心知肚明。詢問開發商物業管理水平,查詢物業資質,最好找到被服務 5 年的社區,觀察小區環境。如果看到小區裡垃圾滿地,小廣告貼滿樓道,這種小區不要碰。

買新房時,如果兩個樓盤的房價不同,一定不要貪便宜選擇那個物業費比較低的。

要記得一文價錢一文貨,這是行業規則。而且在物業費用一經敲定終身不變的情況下,隨著時間推移,物業管理水平會成為未來房價的增益部分。在房價增值面前,物業費不都是毛毛雨嗎?

第二條,關心一下社區素質。

我有一個親戚的小區是大學家屬樓,住戶一多半都是教師。所以在對待公共空間和設施的管理層面,有一定的自我約束力。

當初在更換電梯時,幾個老教授出面,從成立業委會,完成業主大會,投票選擇,引入一線品牌物業,只花費了半年時間。因為大家都懂得,小區環境維護好了,到時候房價增值,永遠有自己一份。

當然大學教師家屬社區並不多。你也不可能買房時輕松找到這樣標簽鮮明的社區。所以得多花功夫去詢問,例如去小區門口的保安遞一包煙,問問小區拒交物業費情況,小區日常有沒有業主矛盾,養狗的業主牽繩嗎?

第三條是資金允許的情況下,盡量不要買小開發商建的大型住宅區,還有農邨回遷房和高低配住宅。

大型住宅區需要成熟的建設體系和運營規則,包括物業的引入也要較強的資金品牌實力,這一切都註定大部分小型開發商無法駕馭。所以尤其是四五線城市的大型高密度住宅區,很容易加速淪為貧民窟。這不是危言聳聽。

提及農邨回遷房,並不是對農邨回遷房有顏色視角。而是絕大數回遷房,都存在著自己的特有生態。例如把樓道當作儲物間的,還有在樓道裡燒飯的,樓道裡塞滿電動車。把公共設施據為私有的案例常在。這對房產未來的價值影嚮很大。

所謂高低配,就是在高端社區中,強制開發商配建保障房。近幾年,因為政策因素,這樣的住宅很多。

為甚麼不能買?是因為高低配住宅類型的業主財富分化很大,卻共用一套物業服務和公共設施,階級矛盾會長期存在。

前兩年在北京,一個高低配住宅區還出現了 「暴力推牆」 事件,原因是物業為了平衡利得關系,在社區中間架了一道 「柏林牆」,為了隔離別墅和高層業主的公共設施。

高層業主受不了,聯合起來一夜之間把牆推翻了。為此還大打出手,無法和解。

一邊說,我房子 8 萬一平米,你 4 萬一平米,你憑甚麼用我們辛苦買的綠地?

另一邊說,你 8 萬一平怎麼了?小區是大家共有的,只要在一個社區,公共的東西我都能用!

一個和尚挑水喝,兩個和尚抬水喝,三個和尚沒水喝,這個道理大家都懂,那麼一千個、兩千個和尚呢?

大家只不過是想要一個能快快樂樂,長期居住的家而已。這一天能到來嗎?

來源:中西 ABC 微信號:zhongxi-abc

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