美國人是怎樣交房產稅的?

美國人房產稅

文: 房東的ID  

最近有關「房地產稅」的討論不斷,這樣的稅在海外又稱為房產稅或地稅,但不管是房產稅、「房地產稅還是地稅,本質都是property tax,在這項稅收之下,業主要為自己佔有的不動產定期交一些持有成本。

今天我就結合加州、華州兩個熱門州的真實案例,聊聊美國房產稅的一些細節。

一、誰來收?

房產稅在大多數發達國家製度都已非常成熟,一般來說都是地方稅,在美國為州稅,並且由各個縣各自執行。多說一句,美國的縣(county)是比市(city)大一級的行政單位,一個州有很多縣,一個縣有很多市,即州 > 縣 > 市。對於業主來說,每年的房產稅分為兩半,上半年和下半年各一個截止日期,這樣有助於減輕交稅壓力,現在每個州都可以線上交稅,支持支票賬戶、信用卡等方式。

我們從實例看起,這部分我們會從美國最大的在在線房產平臺Zillow上選擇一些有代表性城市近期成交的房源,然後以它們為案例看看各自的房產稅都是怎樣的。

下面這套房位於南加州城市Eastvale,是一個新興城市,疫情後很多公司開始允許員工長期遠程辦公,使得這類新興城市的漲幅遠遠高於人們傳統認知上的核心區。這套房於2021年7月底以87.49萬美元掛牌,十天後pending(確認買家),最終成交價為97萬美元。

在美國,所有房產都有一個專屬編號即parcel number,這個編號在Zillow上也會顯示,有了它,你就可以到房產所在縣的官網上查到房產稅資訊。這套房位於加州河濱縣(Riverside County),因此我們到河濱縣官網查詢。


河濱縣房產稅查詢後臺 輸入PIN(parcel number)即可找到某套房的房產稅資訊

經查詢,這套房的房產稅資訊如下,由此可見,這套房最新一年度要交9325.82美元的房產稅。


這套房的房產稅分為三個部分

上述稅單的紅框和數字是我備註上的,因為這套房的稅單整體分為上面這三個部分,這裡做一些講解。其中1是加州州稅,稅率為1%,州稅的用途需要到州政府網站去查詢,而這1部分這部分也是這套房的房產稅中最重的一項,這一項就佔了5962美元。

細心的讀者可能已經發現,這個1%對應的是59.62萬美元房屋總價,和現在房子的價值對不上啊,這是因為加州的稅基以之前一次的成交價為基數,之後每年上調很慢,而這次成交還沒來得及進入政府系統…有關這個細節,有很多值得聊的資訊,後文我們還會詳細討論。

表中的2部分是所在市的學校開支,我們看到的03-1701-D/ 03-9101-D/ 04-5351-D都是當地的學區編號,稅表中顯示,這套房的業主在最近一年度要為所在地學校的開支建設交出699.6美元,而這套房的業主或租客也有權利免費在房子擁有學區的公立學校上學。

這套房學區整體不錯 尤其是初中和高中分別有8分和9分

紅字標註的第三部分比較特別,這一部分是新區建設費(mello roos),美國一些新建的城市需要額外投資,對於區域內房產都設有額外的新區建設費,週期一般為20-40年,等過了這個建設週期,這部分費用就會取消,到時候業主需要交的房產稅就會相應降低。

我們再看華州的一個案例,這套房位於微軟總部所在城市的Redmond,算得上是科技核心區的資產,未來一定是向矽穀看齊的。當地房價過去一年來漲幅約30%。這套房的買家運氣不錯,因為之前pending後又意外中斷,因此重新上市,這樣的情況會使得房子人氣下降,買家因此不用加價就買下來了,在過去一年美國熱點城市的房地產市場裡,不加價買房是極為少見的。

這套房位於華盛頓州的金縣,因此我們在金縣的官網查詢它的房產稅資訊

這套房的房產稅用途列表

看得出來,華州金縣比加州河濱縣顯示的更加簡潔和直接,這裡不分哪些部分給州政府、哪些部分給學校,而是直接把所有錢的最終流向直接標出,連百分比都算上了。這套房最近一年度房產稅6252美元,其中最大的用途是當地學校,接近一半的房產稅都用於當地的學校投入,其他開支還包括道路、港口、消防、圖書館等等。

總的來說,對於美國這種城市化已基本成熟的國家,現有的房產稅制度是非常適合其需要的,它為美國各個地方提供了源源不斷且一年高過一年的穩定稅源。

二、稅率差異

美國50個州稅率各不相同,例如得州平均稅率2%,而夏威夷州平均稅率只有0.28%,稅率不同導致各個州房價相差很大,得州經濟發達、人口增長迅速,但房價卻遠遠低於加州、華州、夏威夷州,最重要的原因就是得州的房產稅比這幾個州要高一倍以上,持有成本上來了,人們對於房產的信仰就會有所降低。畢竟房價高往往意味著房產稅也高,在這種情況下,房價漲上來對業主來說只是心理安慰,但房產稅增加是實實在在地要多花錢了。

全美各州房產稅稅率一覽

目前全美平均房產稅率大約是1.4%,考慮到不少州還是按低於市場價的評估價(如華盛頓州)作為每一年的稅基,那麼實際上全美的房產稅率是不到1.4%的。多說一句,很多人喜歡拿國外有房產稅安慰自己,我覺得這種阿Q精神大可不必,一方面房產稅是用於自己所在州、所在城市、所在社區、所屬學校的建設,改善的是自己生活的環境,提高的是自己物業的價值,另外別人買房的按揭利率還不到3%,你算算自己每年多交的利息都夠交幾次房產稅了。

不同的州有著不同的稅率,但這不意味著在州內稅率就是相同的。

我們上文部分科普了房產稅屬於州稅,且在徵收環節由更小的縣政府(county)去執行,但即便在同一個縣內,不同的房子稅率也是不一樣的。比如在同一個縣內,有兩個市場價值相同的同類型房產,但他們的每年要交的稅也是不一樣的。因為市場價不等於評估價,就算在相同的評估價下,各套房對應的學校開支、是否為新區等因素也會影響最終的稅額。

三、兩個州的區別

這裡想多聊聊加州和華州,就買房來說,這兩個州可算是美國最具有投資價值的州。這兩個州都有著宜人的自然環境與氣候、高度發達的經濟、還有走在全球最前端的高科技和文化產業,同時也是美國本土西海岸三個州中最大的兩個,可見他們之間有相當大的共同點,但在房產稅方面,兩者相差非常大,這個差異不是稅率上的、更多是規則上的。

加州(CA)與華州(WA)在美國的位置

(1)加州:固定稅基 定速增長

我們上文提及,加州的房產稅稅基為房產最近一次成交的價格,之後只要不交易,那麼每年房產稅的稅基上漲不超過2%,當房價漲幅不到2%甚至下跌時,還可以申請下調稅基。這個規則就是加州法律prop 13中明確的一個條款,由於條款對大多數人來說減輕了稅務負擔,因此民意支持,在可見的未來不大可能被修改。

所以,在加州房價高還真不代表房產稅就高,舉例而言,一套70年代以15萬美元成交的房子,今天可能價值超過300萬美元,那麼我們假設這套房稅率是1%,在70年代成交後第一年的房產稅為1500美元,1975年到現在時間是46年,因此如果這套房這46年內都沒有出售,業主現在每年的房產稅也就是1500*1.02^46 = 3730美元。對比現在價值的300萬美元,實際稅率才千分之一出頭,簡直不痛不癢。

但是,如果這套房現在以300萬美元售出,那麼新買家就要以成交價作為新的稅基,此後每年上浮不超2%。明白這意思了嗎?同樣一套房,新人買過之後,房產稅瞬間從3千多美元增加到3萬美元,是不是有一點先富欺負後富的感覺?這也許就是prop 13中最不合理的一個地方,但由於prop13符合大多數加州人的利益,因此這個現象會持續下去。

2021年矽穀房價大約是1975年的24倍

(2)華州:稅基較低 靈活浮動

相比加州,華州的房產稅是當地政府每年劃定的,和你的成交價無關,同樣一套房,無論是什麼時間以什麼價格買,都不影響當年的稅額。

華州政府對每套房的評估價並不隨市場而定,有時候房價上漲,房產稅甚至可能下調(去年我自己就遇到過這樣的情況),現階段西雅圖周邊房產的稅基都比實際市場價值低30%左右,因此儘管華州平均房產稅率有1%,但這個1%對應的是評估價,實際上對業主來說房產稅率大概只有0.7%-0.8%。

但華州這套做法也帶來一些問題,那就是是因為成交價和稅基無關,買房者搶房時就更敢於加價,在過去一年,比掛牌價高出20-30%搶房的案例多不勝數,讓無數搶房失敗的買房者苦不堪言。

對比華州和加州,由於加州限制了房產稅的後續漲幅(年增長不超2%),但華州買入後的稅基更低,因此站在持有成本角度看,中短期內華州是有優勢的,如果持有十年以上,加州就會逐漸出現優勢。

四、總結

對美國人來說,交房產稅已經是一個默認的習慣,而對於美國地方政府來說,房產稅也是一個極為重要的收入來源,根據2018年的數據,全美所有房產稅佔地方政府收入的31.1%。

加州房產稅收入 1960-2014

最後做一個有意思的對比:

美國經濟第一大州加州在2014年時房產稅收入超過550億美元(約合3500億人民幣),與同時期中國經濟第一大省廣東的土地出讓金總額差不多。可見房產稅的作用是不可小覷的,這對於我們展望未來中國的房地產稅也有一定啟發意義。

來源 房東經濟說

    

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