宋代人住的蛋殼,比紙更薄

文:言九林

一、屋漏偏逢連夜雨

宋仁宗嘉佑二年(1057)七月初,開封城屢降暴雨。

五十歲的翰林學士歐陽修,為官已有二十餘年,此時卻仍是租房居住。他租到的房子,年歲老質量差,位置也不佳,鄰居都是些底層人。用歐陽修自己的話說,是「 嗟我來京師,庇身無弊廬。閒坊僦古屋,卑陋雜裡閭」。

《清平樂》中的歐陽修。圖/豆瓣。

暴雨讓這位老京漂的生活陷入了淒慘之境。

同在開封為官的好友梅堯臣,寫了詩信來慰問。歐陽修在回复的詩信裡說,自己正無可奈何地浸泡在足以淹沒襟裾的積水與泥淖之中,「 無異鴨與豬」。最可憂慮的,是他租住的「 古屋」在風雨中飄飄搖搖,朝不保夕。

房子的牆壁四面皆破,雨水順著裂隙湧入,「 蝦蟆鳴灶下,老婦但唏噓……壓溺委性命,焉能顧圖書」,蛤蟆順著雨水游進了灶台之下徹夜鳴叫,老妻只剩下長吁短嘆;要時刻注意會危及全家人性命的土壓水淹,連自己的藏書也顧不上搶救了。

為了將屋內的積水排出去,全家人帶著僮僕,已經奮鬥了兩個夜晚,家中老人也通宵達旦參與其中。如果這雨再繼續下個三五天,自己就得帶著全家人另尋住處了。

堂堂翰林學士、文壇巨擘,因為租住的房子無法承受大雨,竟成了喪家之犬。

其實,不獨歐陽修如此。寫信來慰問他的梅堯臣,此刻家中也是一片汪洋。 「 浮萍何處來,青青繞我楹。連牆已壞破,屋賴搘撐牢」——屋子裡漂著不知從何處而來的浮萍,房子的牆體已經壞掉,靠柱子勉強撐著才沒垮掉。

梅堯臣時任國子監值講,也是租住的房子,位於開封城東的賺河。歐陽修去過梅家,據他講,那是一處「 萬家棄水為污池」的所在,可知也不是什麼好地段。

於是乎,這兩位陷入同樣困境的京漂租客,發出了共通的感慨。歐陽修說「 住京況味,其實如此,奈何奈何」,梅堯臣則說自己是「 免為不弔鬼,世上一鴻毛」。

暴雨,其實只是歐陽修與梅堯臣京漂租房生活窘迫情狀的顯影劑。造成這種窘迫的主因,是開封高昂的房價與隨時可能爆雷的租房市場

二、開封折疊

開封城是當時世界上人口最多的城市之一。早在宋太宗時代就已是「 養甲兵數十萬,居人百萬」。

直到北宋滅亡,這座城市的人口規模始終維持在130-150萬左右。其中直接吃財政飯的群體(包括皇室、貴族、官僚、官用工匠、僧尼道士、駐軍以及他們的家眷)占到了三分之一左右;剩下的約三分之二人口,主要靠滿足這三分之一人口的日常需求,來維持生計。人口多,住房需求就大。


《清明上河圖》[北宋]張擇端繪,‍北宋開封城擁堵的街市, 圖/故宮博物院

住房需求大,房價就高。尤其是當好地段皆被皇室與貴族官僚優先佔據之後,土地供應捉襟見肘,房價自然也就更高了。

至晚在宋真宗時代,開封城就已是房屋密集,到處都是違章建築,時人形容為「 坊無廣巷,市不通騎」。

樞密副使楊礪去世,宋真宗想去他租住的地方祭拜,結果發現巷子太窄,「 乘輿」進不去,只好步行。

到了宋徽宗時代,開封城早已無闊地可用,新晉的權貴們要修建豪宅,只能大規模強拆民房。許多開封百姓因此流離失所家破人亡,又無處說理,「 惟與妻子日夜號哭告天而已」。蔡京造一座西園,即毀掉了民房數百間之多。

宣和二年(1120),御史中丞翁彥國上奏說,京城的官員們經常藉著皇帝「 賜第」的機會,動用官府的力量強拆民房,甚至霸占整條坊街,許多人流離失所,完全不是太平盛世應有的景象。

開封城的豪宅價格,自北宋初年即一路上漲。宋太宗給樞密使楚昭輔賞賜豪宅,標準是「 白金萬兩」,也就是大約1萬貫銅錢。

宋仁宗時代,兗國公主出嫁,皇帝賞賜豪宅的標準是「 緡錢數十萬」,也就是幾十萬貫銅錢。公主有限,可視為個案。

《清平樂》劇照。

但到了宋徽宗時代,個案就成了普遍現象,按時人張根的說法,「 人臣賜第,一第無慮數十萬緡,稍增雄麗,非百萬不可」——皇帝給官員賞賜的宅第,房價標準至少在數十萬貫,若是要顯出豪華,那就得上百萬貫了。

普通民居的價格同樣不低。宋神宗元豐年間有過一次拆遷,對像是開封城內距離城牆30步以內的民居。共計拆遷了130戶,官府發放了22600貫銅錢作為拆遷補償。平均每戶民居的房價是174貫銅錢。

當時,在開封城擺攤做小販或給人做傭工者,一個月的收入不過是2-3貫。按一年掙30貫計算,需要不吃不喝乾6年才能買得起一所低端民居。

房價如此之高,也就不難理解為何歐陽修、梅堯臣、蘇軾這些人來開封做官,都只能租房居住了。

用朱熹的話說,是「 且如祖宗朝,百官都無屋住,雖宰執亦是賃屋」。官一代們初入京城,尚且須從租房開始奮鬥(宋神宗元豐年間,朝廷才開始為高級京官提供住房);普通人前往開封城尋夢,自然更是如此。

按楊師群的估計,「 北宋東京城內外,約有半數以上人戶是租屋居住的。其中從一般官員到貧苦市民, 各階層人士都有」。

三、宋代的租房產業

這些京漂租住的房子,主要有兩大來源。一個是朝廷設立的房屋出租機構「 店宅務」;另一個是官僚權貴及依附於他們的商人控制的私營邸店。

朝廷經營租房業務,始於五代。北宋建立後將之「 發揚光大」,成立了專門的機構「 店宅務」(又名「 樓店務」)。

店宅務的主要職責是收租,然後「 以其錢供宮中脂澤」,也就是這些租金進入的不是國庫,而是皇帝的腰包。

開封府的結構

店宅務成立之初,掌控的房屋尚只有五、六千間。

但上有皇權加持,下有牟利衝動,店宅務自成立之後即開始迅猛擴張。一是不斷在開封城內拿地,或自己建房,或轉租給商人;二是不斷強行買進城內的民居。

這種與民爭利式的擴張造成了極不好的影響,使得宋太宗不得不在淳化四年(993)頒布詔書,命令「 店宅務今後不得擘畫市在京宅舍增僦」,也就是從今以後不允許店宅務再在京城購入房屋用於出租。

但詔書效應相當有限。到了宋真宗天禧元年(1017),店宅務手中已擁有2.33萬間邸店,年租金收入是14.0093萬貫。到宋仁宗天聖三年(1025),邸店數量增至2.62萬間,但年租金收入略有下降,為13.4639萬貫。到了宋神宗熙寧十年(1077),店宅務控制的房產包括出租屋1.4626萬間,空地654段,宅子164所,年租金收入增長至21.6581萬貫。

對租戶們而言,這些官營出租屋,普遍存在著兩個令人頭疼的問題。

第一個問題是,官府經常說漲房租就漲房租,租戶幾乎沒有任何討價還價的空間。

景德四年(1007),有人向朝廷提議說,京城百姓租住著朝廷的房子,「 居人獲利多而輸官少」,這些人佔了朝廷的大便宜。所以「 乞增所輸,許奪賃,若人重遷,必自增其數」——請皇帝允許漲房租,如果不接受就將租戶趕出去,這些租戶已經在房子裡住了很久,遷徙的成本更高,肯定會答應漲房租。

宋真宗思慮再三,否決了這項提議,不許店宅務向那些「 僦官舍安居久」的租戶漲租金。但該否決並無多少效果。

所以,大中祥符三年(1010年),宋真宗又再次下詔,要求店宅務從今以後只許按「 元額」,也就是契約商定的數字收租,不許動輒漲房租。皇帝頻繁下詔,自然是因為店宅務在頻繁漲租。

第二個問題是,官府修建的出租屋質量堪憂,且一旦租出,常拒絕履行房屋修繕的義務。

宋真宗大中祥符三年(1010年),曾以詔書的形式頒布過一項政策,稱「 應宣借宅,如欹側破損者,不須官修」。宋制,刺史以上官員的住所,可以按級別不同配置4-35名軍士或胥吏充當侍衛,名曰「 宣借」。政策的意思是:高官們「 宣借」的房子,如果歪了塌了,店宅務是不負責修理的。

這項政策透露出兩點信息:(1)當時的開封城,有許多官員租住在朝廷官營的出租屋內。 (2)這些官員租住的房子,大多質量較差,以致於他們經常找店宅務的「 麻煩」要求修理;修理產生成本,店宅務自然不願意,但又沒法像對待底層租戶那般敷衍了事,於是事情就捅到皇帝那裡。

皇帝之所以公開否認店宅務有修繕官員租住房屋的義務,大約出於兩個原因。

第一, 高官住宅享有「 宣借」特權,本就配備有朝廷的服務人員。

第二,高官租住朝廷的出租屋時,可能享有某些平民所沒有的優惠政策——景德元年(1004),宋真宗曾以詔書形式下達過一項禁令,「 應宣借舍屋,須的是正身居正」,官員們「 宣借」租住的房子必須是自己住,若被店宅務發現不是自己住,而是轉租給別人來做二房東,該房子須「 收管入官」,也就是由店宅務重新收回。

出台這樣的詔書,自然意味著官員向朝廷租房,再把房子租給普通人,在當時是一種常見現象。這種轉租之所以有利可圖,很可能是因為官員在租房時,需要支付的租金比平民要少,他們可以享受「 內部價」。

四、常態化的「 敷衍」

至於店宅務對底層租戶的敷衍,可參考景德二年(1005)一份詔書的規定。詔書說,店宅務出租的房子若出現「 欹墊」問題,也就是歪了垮了,租戶採購建材進行修繕時,必須約定退租時「 潤官不動」,不能拆走維修的部分。

如果一定要拆,則須由店宅務派官員前去評估,評估結果認為對官產不會產生損害,才可以拆(由店宅務自己去評估,結果一定是不能拆)。如果房屋的維修工作是由店宅務負責,自然沒必要出台這樣的政策。

出台了這樣的政策,也就意味著如果租住的房子出現質量問題,租戶們只能咬牙自己出資維修。事實上,即便租戶願意忍痛自己出錢來維修房子,也會有其他的噁心事在前面等著他們。大中祥符三年(1010),宋真宗下詔,「 賃官屋者,如自備添修,店宅務無得旋添僦錢」,不許店宅務在租戶維修完房子之後趁機提高租金。

《大宋宮詞》裡的宋真宗。

皇帝下詔關注,顯見此類事情已很常見。但租戶如果不出資維修,房子垮了塌了,造成了人員傷亡,也只能自認倒霉,租金要不回來,也沒法去找店宅務索賠——1010年的規定是:房屋倒塌或者被火燒毀,重新修蓋完畢之前,可以暫免租戶的房租。

景德四年,宋真宗有詔書要求店宅務在處理那些倒塌的房屋時,須將其中仍勘使用的木料挑選出來,不得隨意「 充柴」,不許將倒塌房屋的所有木料一律當柴火賣掉燒掉。

詔書會注意到這種問題,顯示官營出租屋的倒塌是很常見的事情。這也是為什麼天聖三年店宅務擁有的出租屋(2.62萬間)多於天禧元年(2.33萬間),年租金收入卻少於後者——在這短短的幾年裡,有大約六千餘間官營出租屋倒塌或破損,它們留在統計簿冊裡,卻已無法為朝廷牟取利潤。

損毀率如此之高,也不僅僅是疏於修繕的問題,還與店宅務在修建出租屋時一味偷工減料有很直接的關係。

至和元年(1054),宋仁宗不得不下詔,批評此前「 差官修繕京師官舍」多不合格,難以持久,要求自今以後修建的官營出租屋,必須做到七年之內不倒塌損毀,「 如七年內墮損者, 其監修官吏及工匠並劾罪以聞」——如果七年之內倒塌損毀了,相應的官員和工匠都要被治罪。

宋仁宗畫像。

一所房子的壽命標準只有七年,質量本已相當低劣;之前的官營出租屋連堅持七年都做不到,可見粗製濫造到了何種程度。前文提到的歐陽修與梅堯臣租住的那些在暴雨中搖搖欲墜的房屋,很可能正是來自店宅務。

對普通民間商人而言,承包店宅務的房子或土地,絕不會是一件愉快的事情。

宋真宗時代,商人自店宅務租賃了地皮之後,修造房屋出租(或翻修官營出租屋),因質量好過店宅務直營的出租屋,得以用更高的租金「 大段掠錢」 ,即引來了店宅務的眼紅。

隨即便出台政策,對這些商人增加「 課利」,而且強制規定:若商人不願再經營下去,他們修造的房屋不許轉賣給其他人,只能賣給官府。

消滅了市場,售價自然只能聽任店宅務出具。

商人不是傻子,他們的應對之策是犧牲房屋質量,在蓋房時選擇劣質材料,來降低成本保證利潤,等到退租地皮時,留給朝廷的往往已是完全不堪使用的破房子。

店宅務也不是傻子,宋仁宗天聖四年(1026),朝廷出台新政策,規定商人若要退出,須由店宅務前去評估留下的房子,如果質量還可以,就由店宅務出一點錢買下;如果質量不行,則允許商人將之賣給其他接盤者。

店宅務與承包商之間的這種心機遊戲裡,最終的受害者,仍是市場最末端的租戶,他們只能住在隨時可能因質量問題爆雷的劣質出租屋裡。

五、房產,權力的遊戲

北宋前期,雖然有不少官僚貴族從事租房買賣,如宰相趙普被人揭發「 廣第宅、營邸店、奪民利」,但店宅務仍是開封城租房市場的主要提供者。

到了中後期,開封城的租房市場似乎已轉由官僚貴族佔據主導地位了。宋制,官員不許兼營商業,於是,投資房屋這種不動產,再交給別人去經營,就很自然地成了許多官僚發家致富的常規手段。

宋真宗時代,曾下詔不許京城高官於住宅之外「 在京師廣置物業」,可知高官投資買房已成風氣。

這種詔書也不會有什麼效果,因為身為宰相的夏竦、張方平等,均在開封城積極買房開設「 邸店」。

到了宋徽宗時代,宰相何執中名下的邸店數量已「 甲於京師」,每天可以收120貫房錢,一年可以收近4萬貫,已相當於宋神宗時代店宅務年房租收入的五分之一。他的同僚朱勔也很厲害,他名下的邸店每天可收租金數百貫,按最低的200貫來算,年收入已是7萬餘貫,相當於宋神宗時代店宅務年房租收入的三分之一。

這些官僚貴族經營的出租屋,質量很可能遠比店宅務的官營出租屋要好。畢竟,他們再如何「 廣置物業」,也無法做到像店宅務那般擁有數万間可出租的房屋;他們的​​租金收入如此可觀,完全不遜於店宅務,合理的解釋便是他們的租金標準遠高於店宅務。

市場自由競爭環境下(儘管這自由並不完整),高租金自然意味著更好的質量——店宅務的官營普通住房,每年的租金約為4-5貫,相當於一個開封城普通商販1-2個月的收入。

影視劇《清平樂》中開封城景象。

宋哲宗時代,御史中丞胡宗愈租住了一所中檔私營民宅,每月租金18貫,全年要216貫,是店宅務房屋年租金的40-50倍。

月租金18貫的好房,開封城的普通百姓,自然是住不起的。店宅務提供的那種風雨飄搖、壽命只有七年的破房子,才是他們的安身之所。

 

參考資料:

①歐陽修:《答梅聖俞大雨見寄》、《答聖俞》;梅堯臣:《嘉佑二年七月九日大雨寄永叔內翰》等。

②(日)東英壽考校:《新見歐陽修九十六篇書簡箋注》,上海古籍出版社2014年版,第86-87頁。

③周寶珠:《宋代東京開封府》,河南大學學報1984年,第27-30頁;第291-297頁。

④程民生:《宋代房價與住房面積考察》。

⑤《宋會要輯稿·食貨五五》「 左右廂店宅務」,上海古籍出版社2014年版,第7251-7258頁。

⑥楊師群:《東京店宅務: 北宋官營房地產業》。

來源       硬核讀書會 

    

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