未來中國的房子將回歸為消費品嗎？

過去 20 多年，由於房子從過去的自建房和單位分房轉變為商品房，房價由於一開始的商品房數量遠遠低於人口數量，導致價格持續上漲，房子也由一個消費品變成了投資品，大多數房子成了罕見的越住越貴，越使用越貴的商品。但隨著供需的平衡，未來的房子會不會像其他消費品一樣，過手就折價，使用一年就貶值 1% 到 2% 呢？

如果真是這樣，在經濟條件有限的情況下，各位是選擇買房還是租房呢。

jjjlcym

我是 00 年的，我來說說我的看法。

首先講一下背景。個人實力一般，在杭州最好的高中才勉強上了個一本。目前看就業環境不大好，至少我身邊的人表現出來的是這樣。我又是一個普普通通的大學生，以後月薪 2 萬的工作敢想，但覺得不容易。

家裡人說現在本科生爛大街，建議去讀研究生，最好博士生也讀出來。讀完書去工作至少 24 了。然後以 2 萬的收入，不吃不喝 20 年，湊夠 500 萬，買套房，憑啥？反正憑借自己努力我覺得是不可能了。

之前家裡考慮過以自有資金給我買房，以投資 + 婚房為目的，被我否決掉了，覺得不如買基金。否決的理由就是上面一條，我覺得我已經算「年輕人口」裡面中上游了，買自己城市房產都吃力，目前持有多餘房產的人接盤方實力不行了，房價至少不會大漲了。

貸款買房的我是不能理解，因為只要房產價格不漲，就意味著至少跑輸理財年化 4%。這意味著房產屬於負利率的資產，更不要說房價開始下跌。

一開始聽人說買房至少把錢儲蓄下來了，日子過得緊巴巴的但是給子女留下了資產，感覺挺對的。後來看到大我 10 歲的表姐過的相當佛系，周末就刷刷劇跳跳舞，現在還沒結婚，有「絕後」的可能。我開始意識到，如果自己就過的這副吊樣，還能指望子女甚麼？這不就成了我家樓下那位鄰居，號稱因為志願填報失誤沒能進清華，然後現在天天雞他那個「不爭氣的孩子」一樣的人了。

和我一樣想的人不少，可以部分解釋生育率為何下降了。因為從小父母灌輸觀念，好好學習天天向上。但是到了社會發現，大家天天向上似乎結果也一般，收入水平沒跟上來，從小夢想的賽車別墅預期落空，按揭個老破小都吃力，所以考慮內卷 – 躺平或者移民。

另外，宏觀上來看，目前處於康德拉季耶夫周期下行階段，同時 16 年棚改貨幣化強行給庫茲涅茨周期續命，兩個周期共振下行。

宏觀微觀邏輯傳導通順，因此我不買。不過我比較撈，我打算在同學裡找個有房的小富婆，哈哈。

駱駝 1978

日本就是這樣啊，新房價格走勢平穩，二手房每年折價 3%-5%，所以年租金收益率達到 5%-10%，扣除折價還有 4% 左右收益率。

債券小白

房子仍然可以投資，但就像炒大蒜、炒郵票一樣，成為少數人的專業。大多數老百姓還是回到自住 – 改善的路徑上來，放棄投資房地產。除了一線城市和少數強二線城市，全國剩餘 90% 以上的地區都是人口流出而土地相對充足的地區，前者能享受賬面價值的上漲，而後者能住上大房子。

舉個例子，2018 年，日本的人均（套內）住房面積為 14.06 畳，約合 22.78 平方米。其中，東京都的人均住宅面積僅為 12.17 畳，約合 19.72 平方米，而秋田、富山這些農邨地區則能超過人均 17 曡，即 27.54 平方米。

最後是喜聞樂見的日本消失的三十年的不動產價格走勢，特地選了日本的宇宙中心 —— 東京。

腳踏實地

其實這些問題，都可以參考美國、日本、南韓。不要覺得我國特殊，基本經濟規律在起作用。以前的人說中國人喜歡生娃，現在也在漸漸改變了。

nimbus

如果以後還是 70，80 後買房，那房價是沒甚麼變化。各位去問問 00 後，買房？結婚，生子都是個問題，要房子背房貸腦袋糊塗了？當然還有傳統思維的，可比例變了。現在的一代人和我們當初的一代人真的完全不同了，極端下的只生一個心理影嚮表面上沒甚麼，呵呵。各位，時代是會變的。房價上漲的這幾十年其實都是一代人（同一思想觀念）來著。

XIAOHULI92

一線強二線金融屬性。可類比倫敦紐約東京房價，人少了大放水房價又漲回來了。其他城市消費品市場經濟，是否托得起房市看當地政府控盤手段。JSL 沒房子的是少數，大家現在在權益市場玩，賭的基本都是如果繼續房住不炒，大放水以後水會不會進股市。

生身盛世詩書史

房子供需怎麼可能平衡？拆得比造得快。上海市區把老房子居民趕走，房子改文化創意中心。上海郊區把城中邨推平，改城市綠地。十三五推 160 萬套，十四五變成 42 萬套。拆遷了不補償房子，只給錢，讓拆遷戶和工薪一起去搶有限的新房。房子只會越來越少。

過手就折價是新房精裝修，落地八折。本質上是因為有些人為一手支付了溢價，這個溢價是非理性的，市場不認可的。就像你買行動電話，如果堅持只買閑魚的二手行動電話，不碰一手，難道會過手就折價？

使用一年就貶值 1% 到 2% 呢？這個一直在發生。房屋每年都有 1% 以上的折舊損耗。但是和其他漲價因素比，忽略不計。

買房是投資，租房是消費，根本沒有替代性。買了房也可以租離公司近的房子住。

nicemeat

不會的。發達國家的房子，除了少數像新加坡這樣的，哪個成為消費品了？
不動產不動產，怎麼都是資產的一種。

瀟灑出格

大部分房子失去金融屬性，少部分房子保留一部分金融屬性，但租金率至少也得到 3% 才勉強合理。

LS 說的甚麼國際大都市房價貴，但人家租金率也不低啊，這個才是真正的價值標尺。