我賣掉了老家縣城的房子

縣城房子

作者:真叫盧俊

過年前,我媽給我發了條微信,說除了自己現在正在住的,老家還有一套老房子要不要賣了。

我給他回了一條微信,四個字:一定要快。

我是一個小鎮青年,老家是浙江的一個五線縣城。

按照購買力來說還算是一個藏富於民的城市,和很多其他縣城相比日子和消費水平還算過的滋潤。

在老家老媽不只一套房子,除了一套我五年前給他買的一手房之外,自己還有一些歲數和我差不多一樣大的老房子。

過年的時候,我和她說:除了新買的那套一手房之外,其他的房子都賣了。

1

縣城的樓市本身,如今呈現一個很大的因素:不穩定。

不得不承認,之前的開心來源也是因為不穩定。

因為 2018 年前後買的一萬出頭的一手房,入駐兩年多的時間,單價已經站到 2.5 萬了。

我媽和我說,從未見識過房價的威力如此洶湧。

對於一個小城鎮來說,不論是房價翻倍還是資產多了一兩百萬,這對一個開著小賣鋪的老人家而言不得不說是天大的喜事。

價格的上漲就是一瞬間的。

城市沒有任何變化,生活沒有太多的改變,也不知道為甚麼價格就這樣上去。

2020 年整體市場的大牛市下沉到了縣城,給到這裡的商品房價格本質性的變化,這樣的不穩定助推了縣城最後一輪房價上漲。

也正是因為這樣的不穩定,在 2022 年的時候,我覺得老家的一些老破小房子,手裡不應該留了。

甚至我覺得還有點燙手。

燙手的原因很詭異,就是我看了一些項目,發現一個很吊軌的現象。

就是一個社區可以站上 2.5 萬元的單價,但是就是馬路對面的老房子,價格就是一萬不到的廉價價格。

而這個城市的一手房,就在這個 2.5 萬元一公裡範圍內,在很多大城市而言就是很近的區位,但是就是因為這樣的位置落差,售價只能勉強達到 1.8 萬。

要知道,這還是一手房,或者說品牌還不錯的一手房。

在這個城市,房價呈現一個一家獨大,大家認可的最好小區就是能賣出價格。

而這個認可就是這一個小區。

除此之外,價格就直線下滑,周邊的一手房能吃點湯,剩下的老破小就真的是老破小的價格了。

而這價格的不穩定背後就是樓市需求的不穩定。

縣城擁有購買力,但不擁有普遍購買力。

市場需求分布並非呈現健康的金字塔結構,而是變成啞鈴狀,中間最重要的剛需剛改置換消失了。

這樣的需求直接導致整個房地產市場失去了流動性。

也是因為如此,對大量的底層房子而言,嚴格意義以上都不能算是房子。

相比較而言更接近於耐耗品的房子,大家買也只是因為想要住而沒其他。

其他對於品質,對於增值的訴求,都集中的傾斜到那僅有的一兩個小區,這樣的現象也讓縣城大量的房子失去了變現能力。

2

而另外一個焦慮的因素,除了樓市本身的不穩定,城市面的變化也沒有想象的那麼大。

縣城的變化在我眼中有 2 個契機。

一個是 2016 年前後全國推進的棚改,通過拆遷創造出的居住需求支撐了大量的縣城發展,也成就了不少三四線房企品牌。

但是這件事本身沒有改變城市能級,從城市配套和產業布局而言,並沒有為縣城帶來太大的改變。

樓市的火熱也伴隨著 2019 年棚改的結束開始預冷。

但是在這之後,大量的縣城迎來了第二個變化:撤縣並市。

很多地方已經不再是甚麼縣甚麼鎮了,而是被改為市或者區。

這樣的變化也是立竿見影的。

我記得我老家在那時很快的核心幹道的馬陸開始被拓寬,眼界的商鋪牌被整改,不少主路上的房子立面也被整體塗料和調整。

這段時間的縣城也確實落了一家綜合體,吾悅廣場在我們老家開業了。

然後各種各樣的開發商也看到了這裡有 2.5 萬元的可能覺得自己也可以,所以也都來開發了。

市場看上去很熱鬧,但是從此之後的城市並沒有發生本質性變化。

僅有的一個變化,就是吾悅廣場的邊上,本來還有一個喜來登酒店,這個五星級酒店本來很長一段時間是這裡的門面,但是這一次回去之後發現,因為沒人住空置率很高,喜來登酒店也關門了。

轉讓給了其他品牌做起了婚宴海鮮大酒樓。

這件事背後也在訴說著,對於小地方而言,產業和產能正在流失。

我們期待的城市升級和產能發展這件事並沒有發生,甚至可以說更嚴重。

這一次回去,我媽和我說的最多的就是經濟下行這件事。

為甚麼我媽的感觸會這麼深,因為我媽就是一個生意人,雖然不是甚麼大生意,就是開了一個雜貨鋪。

但是這個雜貨鋪讓他見識了各種各樣的人,也讓她最直觀的感受到大家的購買力變化。

今年回去,我媽已經不會和我說甚麼電商對實體的沖擊,也不會說甚麼大家都在網上買東西了。

今天說的最多的一句話就是:大家都很難賺錢了。

他們似乎也沒有太多的想法,就是覺得好像甚麼都沒變,但是大家都賺不到錢了。

你可以解釋這是外貿業務的銳減,也可以解釋是疫情對行業的沖擊,或者有更多的理由。

但就是錢賺不到了。

今年的我媽,退掉了已經開了 20 年的門面,換了一個小地方守著這個雜貨鋪的牌子,理由也是如此:賺不到錢,但是房租太貴了,實在吃不消。

大部分的縣城都只能順勢而為,而如今的城市大勢未在,底層托底的實力不足,一切的一切決定了如今的現狀。

正是因為對城市基本面的不自信,那些老房子在未來或許會更加的風雨飄搖。

3

當然,我會這樣還是因為我看了更多其他城市。

在我眼裡,最強縣城的代表應該就是義烏了,對於義烏而言,經濟糢式不用說,譽滿全球,通貨能力影嚮世界。

單論樓市來說,5 萬 + 的單位房價也在說著這個城市不同一般的能級。

但就是這麼強的縣城之王,在如今的周期中也變得幾乎沒有對沖能力,市場在淡市面前幾乎沒有抗擊打能力。

都是直接一次性 KO。

這幾乎是所有縣城的通病,當城市版圖不夠遼闊,人口基數不夠充沛的時候,行情可以帶動一波漲幅,但卻沒辦法在未來的趨勢中夯實這樣的價格箱體。

單純的一套房子未來的漲跌都不在個人的視線範圍之內。

伴隨著我過去一年去過很多的北方城市,發現除了富饒的江浙,更多的縣城房價是說跌就跌沒有一絲絲的防備。

這也是為甚麼如果在老家有老破小我會焦慮的原因。

過年這幾天這套年紀比我還大的房子已經賣掉了。

我很開心,我老媽更加開心。

老人家第一次賬上有這麼多錢,我覺得對於老人家而言這比賭未來的房子走勢要靠譜很多。

對於縣城房價的未來,我一直認為這樣的城市能級沒有地產,本質上就是一個單純的居住品快消品,我是真心這麼認為的。

脫離了城市能級而言,單純的房子從來就沒有太大的價值。

4

以上就是我這個春節做的事情,也是我對很多縣城的一些想法。

如果我要給縣城的小夥伴幾個建議,我大概還會補幾條:

1、如果自己不在老家,老家就留一套房子給爸媽,自己手上不要有房子,一些老房子全都賣了,不值得留戀;

2、如果要買,就買城裡最貴的那個小區,那個小區還是保值的,甚至可以說是最保值的,硬通貨;

3、一定要住進完整的有圍牆有綠化有物業的社區,這樣的房子才有可能被定義為房產;

4、不要買太小的,縣城沒有剛需,縣城全是改善,150 平米不算大,200 平米也可以,買高層,買電梯房,買一個完整小區的房子;

5、不要買別墅,縣城最不稀罕別墅,大家都是住獨棟宅基地過來的;

6、不要買大品牌,要買靠譜的品牌,縣城沒有大品牌,很多品牌來縣城就是來收割韭菜的,不要理他們;

7、不要覺得遺憾,縣城的房子不要太多,一兩套真的可以了,不住人的話一套就可以了;

8、如果手上實在有錢怎麼辦,可以去縣城邊上的大城市走,城市能級到了三線就有希望,去買那裡的房子,如果覺得好就住過去,沒甚麼關系;

9、買完不要看房價了,大概率未來的房價大年不會發生在縣城;

10、落袋為安,如果賣了口袋裡有點錢,可以用這筆錢做點有意義的事情,在縣城依然可以過上很好的生活。

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很多時候對於縣城生活最大的幸福就是不用為買房而困擾,但是如果如果你已經買房或許就要為此煩惱了。

這就是所謂的圍城效應。

生活在家鄉,家鄉或許從來沒有變過,或許是我們對待這個世界的觀點早就有了改變。

有句還挺煽情的話怎麼說來著:如果不知道後面怎麼走,不如想一想當初。

在這件事上,或許也還真的如此。

來源:真叫盧俊(ID:zhenjiaolujun0426)

    

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