古代中國人是怎樣買房的?

買房

文:馮學榮  

一、許多歷史名人買不起房

城市的房價,一向昂貴。不僅今天如此,古代也一樣。

唐代詩人白居易,就買不起房。白居易在大唐首都當官,買不起長安的房子,只能在東郊的常樂里,租四間茅屋來住。當官多年之後,白居易還是買不起房,只能到離長安50公里以外的渭南,買了套便宜的郊區房子,平時在長安租房上班,放假回渭南的家。

唐朝的另一位大官韓愈,在長安當官多年,也買不起房,一直到晚年,才勉強買了一套小房子,不過,韓愈似乎很滿足,他寫詩說:「 始我來京師,止攜一卷書。辛勤三十載,已有此屋廬。此屋豈為華,為我自有餘。」 意思是說,我剛來首都的時候,什麼都沒有,只有一卷書,辛勤上班30年,終於買了這套小房子,這套房子算不上豪華,但是對我來說,我已經很滿足了。

大唐還有一個大官,叫杜甫的,我們都知道他,其實,他也在長安多年,也是買不起房,落難四川期間,杜甫也是住在簡陋的茅草房​​裡,而且他的簡陋房子,還被大風毀了,這就是他寫下《茅屋為秋風所破歌》的緣由。

北宋大官蘇東坡,這人我們也認識,他也一樣,買不起房,蘇東坡在北宋首都開封做官多年,買不起開封的房子,他兒子在開封結婚,沒有新房,最終還是藉了朋友的房子,才把兒子的婚事辦了。

明朝也有一個清官,叫海瑞,海瑞在北京當官多年,也買不起房,直到晚年告老還鄉了,海瑞才在海南老家,勉強買了房子,得以在晚年有棲身之地。

明朝還有一個大才子,唐伯虎,大家也認識他,這人只是名氣大,但其實沒幾個錢,房子買是買了,但唐伯虎是找鐵哥們文徵明借錢買的,還把自己的藏書,拉到文徵明的家裡,作為抵押品,買房之後,唐伯虎就瘋狂作畫、賣畫、賺錢還債,這筆債,一直還到了晚年。

古代中國人是怎樣買房的?

唐伯虎:世人傳說我有錢,其實我買房還找朋友借錢

二、賣房子要先問親鄰

在古代中國的許多朝代,有一條很奇怪的法律,就是說一個人要賣房子的話,先要賣給自己的親戚和鄰居,如果親戚和鄰居都不要,然後你才可以賣給陌生人。其中《唐會要》記載:「 天下諸郡,應有田宅產業,先已親鄰買賣。」 就是說啊,大唐各地的人民,賣房子、賣田地,應該先賣給親戚和鄰居。

《全唐文》也記載了相關規定:「 如有典賣莊宅,準例房親鄰人合得承當。若是親鄰不要,及著價不及,方得別處商量,和合交易。」啥意思?就是說,你要賣房子,要先問過親戚和鄰居,他們不要、或者出價太低,那麼你才可以賣給別人。

此外,宋朝《宋刑統》也記載了類似的規定:「 應典、賣、倚當物業,先問房親,房親不要,次問四鄰,四鄰不要,他人並得交易。房親著價不盡,亦任就得價高處交易。」意思差不多,賣房之前,先問親戚,親戚不要,再問鄰居,鄰居不要,或者親戚鄰居都出價太低,那麼你才可以賣給別人。

當時親戚、鄰居都不買的,要在一張紙上簽字,表示無異議,這份文件當時叫做《問賬》,有了《問賬》在手,才能隨心所欲地,把房子賣給陌生人。

為什麼古代有這種規定呢?一般理解是:古代政府為了控制社會,不鼓勵人口流動,朝廷希望農業人口的居住地相對穩定,這樣的話,朝廷統計戶口、徵收稅賦、偵破刑事案件、徵發徭役等等,都較為方便,你老百姓跑來跑去的,朝廷不好管。

三、古代也有限購政策

我們今天中國大城市普遍有限購政策,那麼請問,古代的中國,有沒有房產限購的政策呢?

答案是:有。不過,朝廷主要是限制當官的炒房。

例如,北宋的宋真宗看到京城開封房價升得太高,為了控制房價,他發出詔令:「 現任京朝官除所居外,無得於京師購置產業。」意思是說,不准京城當官的人在京城購買第二套房。

明朝也有類似的限購政策,《明代律例彙編•萬曆問刑條例•任所置買田宅》記載:「 凡有司官吏,不得於見任處所置買田宅。違者笞五十,解任,田宅入官。」意思是說,萬曆年間明朝規定:當官的不許在你就任的地方購買田地和住宅,如有違反的,打你五十大板,炒你魷魚,並沒收你投資的物業。

明朝在萬曆年間為什麼要出台這樣的規定呢?因為當時當官的在民間受賄,經常人家一送就是一套房子,而且不留文件,所以當時接受房地產賄賂的情況,最難查清,所以朝廷索性一紙號令,禁止官員在就任的地方,購置田地和房產。

北京四合院模型

四、古代政府也賣地

有趣的是,古代的政府,也會賣地,不過,不同的朝代,做法不同。

例如宋朝,當時不叫「 住宅用地招標」,而是叫做「 實封投狀」。

「 實封投狀」在宋朝的一般做法是:朝廷公佈地塊和起拍價,買家把自己能出的最高價,寫在信裡,裝進信封,投入朝廷指定的信箱,期滿之後,朝廷把信箱打開,公開宣布誰中標,價高者得。

五、古代也曾有過解困房

現代社會,政府會給窮苦老百姓建各種「 解困房」,那麼在古代,有沒有這種事呢?

其實,也有。

例如,朱元璋就乾過這種事。

據《明太祖實錄》載:洪武七年農曆八月,朱元璋給南京的官員下旨:「 京畿民庶之眾,鰥寡孤獨廢疾無依者,多舊養濟院,隘不足容,命於龍江擇閒曠之地構二百六十間以處之。從之。

啥意思呢?就是說啊,皇帝朱元璋看到南京以及周邊有許多孤苦伶仃的、無家可歸的窮人,他叫臣子在南京「 龍江」這個地方,建設260家解困房,給窮人居住。

不過,古代這種事不多,暫時就查到這一起,日後我查到,再告訴你。

古代中國人是怎樣買房的?

朱元璋:朕是討飯的窮孩子出身,自然同情窮苦百姓

六、房子賣便宜了可以要求補錢

古代中國的房產買賣市場,還有一個怪法律,那就是:房子賣便宜了,業主可以要求買主補錢。

這聽起來是不是很荒唐、很流氓?

但是在古代中國,法律還真就這樣。

例如,明清兩代,都有一個叫「 找房款」的行規,簡單地說,假設我的房子100兩銀子賣給你,過些時間,房子漲價到500兩,那麼我有一次機會,要求你「 找補」房款給我,用人話來說就是,你炒我的房掙錢了,我有權分一杯羹。

從我看來,這規定怎麼看怎麼流氓。

能不能舉個具體的案例呢?有。

公元1721年,江蘇武進人士劉文龍,把自己的一畝八分地,以七兩銀子的價錢賣了出去,8年之後,劉文龍說「 原價輕淺」,托當時的中介找買家要了一兩銀子,作為補償,今天看起來,這事是不是很流氓。

在清朝的時候,法律規定業主賣掉房地產之後,可以「 憑中公估找貼一次」,也就是說,如果賣便宜了,或者後來漲價了,原來的業主可以按照公道的市場價,找新業主,要求「 補錢」。

為什麼會有這種奇怪的、不講契約精神的規定呢?

其實一般認為,這樣的政策,可以遏制炒房現象。

七、古代也有房產中介

是的。古代的中國和今天一樣,也有房產中介。

例如魯迅買房子,就請了中介幫忙介紹房子,並最終付了中介費173塊大洋。

早期「 市儈」是個名詞,指的是房產中介,後來才逐漸演變為形容詞。

「 市儈」這個職業名稱,後來又演化成「 牙儈」,再後來,又演化為「 牙人」。

那麼古代的「 牙人」,也就是房產中介,收多少中介費呢?

古代這一行有個行規,叫做「 成三破二」,意思是說,買方付3%,賣房付2%,中介一共收5%。

是不是很高?不過,不同的朝代,對這個行規的執行程度不同,況且市場有競爭,所以具體情況,也未必每單都能收到5%。

八、古代也有拆遷

那麼,古代中國有沒有拆遷呢?拆遷要不要補償呢?

答案也是肯定的:有的。要的。

例如,公元1083年,北宋的首都開封,外城外擴,需要拆遷120戶民居,宋神宗讓臣子製定一個「 拆遷補償計劃」,臣子調查研究之後,遞上了報告,說總共需要補償老百姓兩萬零六百貫,平均每戶至少能補償171貫,等等云云。

其實,自古民居都是老百姓的安身立命之處,你把人家的房子拆了,不補錢,人家是要和你拼命的。

古代中國人是怎樣買房的?

九、古代購房也要交契稅

是的,買房子想不交契稅,那是不可能滴,古代的中國,買房也是一樣,要交契稅的。

那麼,古代交多少契稅呢?

許多朝代的規定有所不同,例如:東晉時期,買房交4%的契稅,當時叫「 輸估」,賣房的出3%,買房的交1%。

再拿北宋舉例子,宋仁宗時期,買房的契稅是2%。

其他的朝代,例如元、明、清三代,多數的皇帝都規定:收3%,是的,在古代中國,3%是個更為普遍的契稅稅率。

古代也有按揭

那麼在古代的中國,買房有沒有按揭呢?

答案也是肯定的!

舉例說,清朝就有「 按揭」,不過當時不叫按揭,叫「 倒契」,簡單地說,就是把「 房契」押到當舖那裡,由當舖借錢給你,然後你還本,付息,還清之後,當舖就把房契還給你,也就是說,在這種按揭往事裡,當舖扮演了銀行的角色。

民國時期,也有按揭,我舉個例子:民國時期,老中醫陳存仁在上海買房,他錢不夠,簽下房契之後,陳存仁就拿著房契,找錢莊借錢,把房契押在錢莊那裡,向業主付清房款之後,陳存仁住進房子,然後,慢慢向錢莊還本付息。

十、古代沒有房產證

這一點大家要注意,在古代乃至近代的中國,是沒有「 房產證」這個東西的,當時證明房子產權的唯一憑據,就是「 房契」,也叫「 屋契」。

古代有政府的「 官頒契紙」或「 契本」,就是官方參考格式的意思,不過,民間也有很多人不用官府的格式,而用自己的格式,那也是可以的。

通常這張房契,要拿到官府去,繳納契稅,然後當官的給你蓋個章,意思是說,這筆交易得到政府承認、受到政府保護,所以交完契稅的房契,也叫「 紅契」,如果你不交契稅,這張房契就叫「 白契」,白契是不受政府保護的,日後產生糾紛,衙門一看你是白契,連契稅都沒交,是個逃稅的主,官府瞧不起你,不給你立案,你也就告狀無門了,這就是為什麼古往今來的房產買賣,通常都交契稅,這個錢實在是省不了啊。

古代中國人是怎樣買房的?

圖為大清咸豐元年的一份紅契,交過契稅,由官府蓋章認定保護

在古代的中國,沒有什麼房產證,也沒有什麼房管局,因為在古代中國,是沒有不動產登記制度的,也是一直到民國,才有了不動產登記制度。

再後來,中國也就慢慢開始,有了房產證了,不過告訴各位,今天的香港雖然有不動產登記制度,但是,香港是沒有房產證的,你在香港買房,政府的「 土地註冊處」的網站數據庫,業主顯示是你的名字,但是,香港沒有「 房產證」這回事。

來源      讀書人馮學榮

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