縣城價格過萬的房子,都被誰買走了?

文: 劉婷

6月10日,在第十三屆陸家嘴論壇上,中國銀保監會主席郭樹清談到金融衍生品的投資風險:「那些炒作外匯、黃金及其他商品期貨的人很難有機會發家致富,正像押註房價永遠不會下跌的人最終會付出沉重代價一樣。」

縣城老家房價過萬,年輕人只能回北上廣租房。/圖蟲創意

很多網友留意到了最後一句話。近日,深圳一則新聞也引起了關註:某業主化花1500萬買進深圳一別墅,長持4年後降價630萬卻「無人問津」。買房穩賺不賠的日子或許已經過去了。

近年以來,政府多次強調「房住不炒」定位,供需兩端齊發力,促使房價逐步回歸理性。各地政府多策並舉,開年至今已出臺超215次調控政策。

調控組合拳下,中國樓市已經進入發展新常態。「穩」字當頭,縣城應當實現「居者有其屋」的小城生活,而非成為投機者的退路。

「寧要一線一張牀,不要老家一套房。」曾經對老家愛理不理的一線青年,到了想躺平的時候,卻發現老家已經回不去了。

前段時間,「縣城房價紛紛過萬」的話題受到廣泛關註。據新華視點統計,全國2000多座縣城中,平均房價超過每平方米1萬元的已達100餘個,九成位於東部沿海地區,其中海南陵水和浙江義烏排在前兩位。

在浙江、江蘇、福建等縣域經濟發達的省份,縣城房價一平米衝上兩萬元已不是什麼稀罕事,較為集中,還有一些核心地段賣到了三萬元,與大多數二線城市相比亦不遜色。

年輕人怎麼也想不到,老家不再是可以當做備選的避風港。/圖蟲創意

炒房熱度的攀升、供應端話語權增大、購買力的提高、新居住需求的產生等因素,都成為了縣城樓市「虛假繁榮」的推手。繁榮的表象之下,新房空置、二手有價無市、開發商跑路爛尾、租房市場難以打開局面……縣城房市面臨的問題也不在少數。

散落在縣城大街小巷的樓書折頁,寫滿了一地雞毛。

回老家買房?沒那麼簡單

過去網路上曾有一句流行語:北上廣容不下肉身,小城市容不下靈魂。但隨著縣城房價一輪又一輪悄然上漲,漂在大城市的年輕人才驀然發現,想回老家安居也沒那麼容易了。

29歲的夢夢最近陷入了糾結。

起因首先是熱搜的一個話題:30歲應該擁有多少存款?來深圳工作四年的夢夢,存款目前已經達到六位數——只可惜首位數較小。她隨即算了一筆賬,以深圳目前的房價來看,想要做個大家眼中靠自己買房的「深圳女孩」,僅僅攢夠入門的首付可能還需要至少八九年,並且是在深圳房價保持不變的基礎上。

在深圳買得起房的90後,能羨煞一半朋友圈。/圖蟲創意

真正讓她感受到焦慮的還是最近父母的分歧。

夢夢老家在北方某十八線小縣城,記憶中家裡的房子已經住了差不多15年。儘管總樓層並不高,但自己家偏偏住六樓,是整棟樓裡的頂層。所以眼下的問題是,隨著父母年齡推移,沒有電梯的老房子居住體驗越來越差。

父母在是否換房的問題上產生了分歧,而這個分歧在四年前夢夢剛畢業的時候就產生過,當時老家縣城的新房均價在7000元/平米左右,開發新樓盤的開發商並不算多。夢夢也陪父母去看過房,距離中心城區不算近的一套新房,總價五六十萬元。由於當時家裡周轉資金不夠,這一計劃被擱置了。夢夢當時也曾設想,在大城市工作幾年之後,在家鄉買房應該不是問題。

前段時間放假回家,夢夢明顯能感受到縣城的營銷中心和房產中介突然多了起來。最讓她吃驚的是,比四年前看過的距離中心城區更遠的位置,某知名開發商開發的房子已經賣到了1.5萬元/平米,加上老家開發的房子又較少有小戶型,一整套下來幾乎都要一百多萬元。

令人心痛的是,不但老家的親人會變老,而且房價也會變高。/《三十而已》

而工作四年的夢夢,帶著小六位數的存款,面對家鄉小縣城的房子,依然面臨著付不起首付的尷尬。

放在以前,對於夢夢這樣在一線城市打拚的青年來說,逃離北上廣深需要面臨的最大障礙或許是接受收入帶來的落差。但現在,這個障礙正在被縣城逐漸失控的房價拉大。更讓人唏噓的是,夢夢面臨的境遇,和身處縣城的人相比,可能微不足道。

哪些縣城最貴?

全國到底有多少座縣城房價突破萬元大關?答案是103。

據新華社此前報道,詳細梳理這一百多座縣城,有93個位於東部沿海地區,佔比達90.3%,其中,浙江入圍數量遙遙領先,房價過萬的縣(縣級市)達46個之多。

在中國房價行情網統計的縣城房價TOP20中,海南陵水縣以34738元/平米被稱為「全國房價最貴的縣」。排名第9的浙江省溫州市樂清縣房價已經達到18925元/平米,幾乎追平全國房價排名前20的武漢、無錫等大中城市,更不必說已輕鬆趕超鄭州、長沙、西安等中西部省會城市。

除了新房,縣城二手房市場也逐漸被激活了。大大小小的中介雨後春筍般出現,二手房價的掛牌價格也由此水漲船高。根據中國房價行情網數據,浙江西部與江西接壤的縣級市江山市,3月房價均價為每平方米18608元,而不少項目的二手房房價則超過了每平方米2.5萬元。

顯然,在北上廣深房價不斷收緊限購的「緊箍咒」之下,不少縣城中介念叨著「縣城房價將進一步上漲」「縣城房價自住、投資兩不誤」,見證了縣城房價按下加速鍵。

在房價高升的社會環境裡,年輕人的手機也擠滿了買房App。/圖蟲創意

溫州樂清的一名房產中介張明(化名)對此深有感觸。在近兩年接觸的客戶中,張明甚至見到了一些曾經的「溫州炒房團」老手。這些人在前些年通過合夥投資在全國購置商鋪、公寓、別墅等房產,通過炒作行為抬高當地房價,最後賺取大量分紅。

不過,近幾年全國多數大中城市都開始嚴厲打擊炒房行為,一些炒房客開始退而求其次,把目光投向本地小縣城 。

和其他西部縣城不同,張明覺得像樂清這樣的縣城以及周邊其他縣城的購買力並不低,因為東部沿海地區不少縣城經濟發展水平並不低,光是自己身邊就有不少「藏富民間」的企業家,購買力並不遜色於中西部大中城市。

民營經濟所創造的巨額財富無處可去,就會有大量「閑錢」流入縣城樓市,但實際上真實居住購房需求有限,因此「人戶分離」導致的縣城新房空置現象亦比比皆是。

這也側面證明了另一個不得不承認的現實:東西部縣城房價分化在進一步擴大。

從供需關係來看,東部如浙江一些小縣城,地形原因供地緊張,導致新房一房難求,自然而然推高當地房價;從發展格局來看,東南沿海具有更開放的地緣條件、更成熟的營商環境,大量的縣級市包括義烏、海寧、德清等都有一定的產業支撐,對於各類人才的吸引力明顯強過中西部同等級區域,加之東南部沿海中小城市在近幾年也相繼出臺了一些比較有吸引力的人才、落戶政策,一定程度上也助推縣城房價過萬。

但拋開極個別縣城存在經濟實力強、有產業支撐、供地短缺等合理因素,大多數縣城房價的「失速」過萬,似乎更像一種虛假繁榮。

房價這個難題,已經開始從一線蔓延到縣城。/圖蟲創意

無論是東部還是中西部,縣城的房地產市場幾乎都在近幾年才開始覺醒。從2015年到2018年,全國連續四年棚改完成量都處於600萬套左右。棚改、舊拆、貨幣安置,大量資金湧向小縣城,同時製造了大量的剛需,在一二線城市房價暴漲的帶動下,小縣城房價也迎來幾波「補漲」。2020年,棚改2.0被「叫停」,對房價的拉動力必然會減弱。

這也不得不讓人發出疑問:在理財需求之外,這些房價過萬的縣城真實居住需求來自哪裡?

在縣城推進城市化過程中,眾多縣城正在經歷著「擴建」。從建築居住層面來看,的確存在一批因為房屋老舊或配套落後而產生的換房需求,但總體而言,由於新一代人口從縣城流出的情況不斷加劇,一家幾代式的換房需求並不會持續太久。

另一方面,大中城市存在的學區房焦慮正向小縣城蔓延,作為大中城市圈層協同發展的小縣城,一定程度上會迎來學區房短時間的升溫。除此之外,小縣城「丈母娘式需求」的結婚標配、熟人社會的紮堆買房、逃離北上廣深的返鄉置業等都是新房市場居住需求之一。

炒房熱度的攀升、供應端話語權增大、購買力的提高、新居住需求的產生……縣城房價在一系列因素疊加下,房價過萬乃至過三萬的戲碼接連上演。

能像電視劇一樣住得起寬敞學區房的家庭,並不是很多。/《小歡喜》

還縣城一個宜居生活

一座座商品房在縣城拔地而起,給部分群體帶來利益的同時,也不可避免催生了縣城房地產市場市場不透明、交易秩序混亂、質量參差不齊等亂象。

在尚不成熟的縣城房地產市場中,土拍市場熱度不斷攀升,地價一次次被拍出新高,比如4月19日,浙江金華浦江縣1宗宅地拍出樓麵價16600元,溢價率79.83%;4月13日,浙江金華蘭溪市1宗商住地競價,樓麵價9633元,溢價率達到了88.89%。

「麵粉」尚且如此,沒有大城市那樣的「限價緊箍咒」,誰又能保證「麵包」的溢價不會更高?新房定價的不透明和隨意性幾率增加,二手房又「有價無市」,最後增加的只有縣城樓市的不穩定性。

樓市的變化時刻牽動著每一位購房者的神經。/圖蟲創意

在城市化過程中,由於早期鼓勵中小城市發展,在某種程度上造成資源錯配,如一二線土地指標短缺,三四線泛濫,導致一二線住宅供不應求,三四線庫存嚴重。從全國來看,為數眾多的縣城幾乎都存在過度開發建設的情況,更何況縣城充斥大量小開發商,爛尾跑路和房屋質量的風險,也牽動著剛需購房者的焦慮。

交易層面,當投資需求在縣城樓市越來越普遍時,購買力不斷分化,進一步推高房價,最終導致剛需客無力接盤。

另一方面,隨著城市化進程的放緩,一二線城市對人才的引力將繼續強於三四線城市及眾多縣城,那些沒有產業、資源支撐的縣城人才流失嚴重,青年返鄉置業意願低,房價被迅速推高之後,進一步抑制了人才迴流的可能,樓市最終極有可能因無人接盤而降落。

自然而然,為了抑制房價的過快上漲,縣城也開始了政策層面的調控。

4月20日,浙江衢州下轄的縣級市江山市發布房地產調控政策,包括強化土地供給、完善住房保障體系、營造公開透明的輿論氛圍、抑制不合理住房需求等十二條穩樓市舉措。

在江山之前,衢州市下轄另一座縣城開化,已經在4月初出臺了樓市調控政策;更早之前的3月末,浙江金華市下轄的義烏、永康也紛紛出臺樓市調控政策。

當房價過快上漲時,政策層面的調控便會緊隨其後。/圖蟲創意

為了避免樓市泡沫越來越大,去金融屬性顯然是眾多房價超速上漲的縣城必須做出的選擇。而有一點可以肯定的是,全國縣城的房價分化還將繼續。

首先,長三角、珠三角、京津冀、成渝等大城市圈周邊協同發展的小縣城,由於大城市置業門檻高,這些較為優質的小縣城會承接後花園的使命,人口流入充足,因此房地產市場有幾率持續穩定上升;

其次,自身經濟發展較超前、存在大量本地客、有較為完善產業支撐的東部縣城,有一定房價的支撐,房地產市場並不會迅速降溫,但針對炒房行為的調控政策會陸續出臺,增速會持續放緩;

對於大部分小縣城而言,人口少且長時間處於凈流出狀態,目前的居住需求更傾向於購買新房,尤其是價格差不多的情況下,二手房難以脫手,租房同樣沒有市場。三孩政策出臺,三四線城市和小縣城反而有更大幾率響應。如果房價進一步提速,不僅讓在一二線城市打工的小鎮青年「無路可退」,也會增加剛需購房者生活壓力,從而加劇人口流出,最終反映到樓市。這些縣城即便房價不會大跌,但也沒有太大上漲空間。

「房住不炒」基調下,百餘縣城房價過萬給樓市敲響了警鐘。縱觀中國城市發展軌跡,大城市必然越來越大,小縣城的未來是發展特色,而不是讓資金都流入樓市,造出一座座無人居住的「鬼城」小區。

只要還存在「鬼城」,居者有其屋的美好願望就不可能實現。/圖蟲創意

今年三月發布的《關於加強縣城綠色低碳建設的通知(徵求意見稿)》提到,將限制縣城居住建築高度,新建住宅以6層為主。同時還提到,縣城應保持山水脈絡和自然風貌、保護傳承縣城歷史文化和風貌,保存傳統街區整體格局和原有街巷網路,推行「窄馬路、密路網、小街區」,打造縣城宜人的空間尺度。

而對每一個居民來說,在通向這種理想縣城生活的路上,合理的房價都顯得至關重要。

來源  新周刊

 

    

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