一間有缺陷的商鋪該如何定價？

請問方家，對這樣的商鋪如何定價？
參考 1、賣家說：單價 3.3 萬元 / 平方米，面積 32 平方米，總價 105 萬元，證外的 8 平方米免費贈送。
參考 2、前一個租戶（系賣家親戚）說：年租金約為 3.5 萬元或 3 萬元，前一個租戶從事洗衣店。
參考 3、隔壁有一間商鋪，開間同樣為 3.3 米，進深為 12.6 米，結構方正，面積為 42 平方米。現租戶從事餐飲業（淮南牛肉湯），年租金 5 萬元。
參考 4、本人瞎估計：隔壁商鋪按年化 3.3% 計算，30 倍租售比，價格為 150 萬元，單價 3.6 萬元 / 平方米。以此為標準，前面 3.3*6=19.8 平方米，按 3.6 萬元 / 平方米，約 71 萬元；中間 2.0*6.6=13.2 平方米，按 5 折 1.8 萬元 / 平方米，約 28 萬元；附屬 8 平方米，按 1 萬元 / 平方米，約 8 萬元；總價 103 萬元。不知道這樣計算有沒有問題？

如此，1、該商鋪化多少錢買入較為適宜？能夠爭取較為便宜的價格是多少？
2、在那幾個角度與賣家砍價？
3、今後該商鋪可以從事哪些行業？
4、如果出租，預期的租金是多少？
5、該鋪適不適合開一家牛奶（如蒙牛）專賣店？在縣級市開牛奶專賣店是不是一個好生意？

最後說明的是：本作資產配置的角度，個人認為該買一個商鋪，但是本人近幾年投資年化收益約為 10%，是不是還是不買商鋪而繼續投資呢？

作為一個投資商鋪的小白，本人以及家族完全沒有從事商業方面的經驗，所以殷切希望得到方家們的指點。現充幣 200 元，按自己理解的標準打賞回帖，金幣很少，只是表達自己對參與討論的集友的一點小小謝意。如果有著極具啓發性的分享，那麼本人將再充少許金幣，再次表達深深的感謝！

易爾奇

一鋪養三代的時代早已經過去，
現在的地產環境，是一鋪套三代；
商鋪是商業屬性，入手容易出手難。
如果不是購入自用，真心沒必要配置。
樓主既然有年化 10% 的收益率，
不如繼續用錢找錢；不沉澱資金。

2009 年，汶川地震後房價較低，
當時為徹底改善務所辦公場地，
我購置了近 300 平米的寫字樓，
現砸在手裡，不如用這錢投資投機。
以上意見，敬請參考。

無風之城 

3.3 萬貴的離譜，不要聽賣家中介忽悠。
商鋪不應該比同地段的商品房貴，否則就是虛高，長期回報不可持續（這其中的邏輯很簡單，比起商品房，政府更喜歡規劃商業地，如果商業地塊能賣的比住宅地塊更貴，政府一定會大力推動新賣商業用地入市）。房地產整體已經沒有漲價預期，所以你的收益只能來自於租金，房價上升就不用想了，不跌就不錯了。
如果商鋪的收益在 5% 以下就沒有任何考慮的必要，因為你目前看到的大概率已經是巔峰，以後大概率連 REITs 都比不上（而目前 REITs 定價還是嚴重虛高）。
縣城隨便建個大購物中心，一大片小商鋪馬上蕭條，這種非常常見，所以如果收益只有 3.3%，還不如買國債。
另外可以對比一下，之前中證紅利指數的股息率 6% 以上很長一段時間（更不用提港股紅利指數），收益和穩定性秒殺商鋪。當然現在已經漲了很多，大概已經不到 5% 了，再漲我要考慮賣出了。但即使是現在，相比於你這個 3.3% 的商鋪還是不知道香到哪裡去了。（如果你心態上能不看估值波動，即使是現在買入持有 30 年的年化回報也遠高於商鋪的 3.3%，而且風險遠低於商鋪）

嘻哈少年 

目前也在觀望商鋪，但一直未下手，有幾點供兄參考。
1、商鋪分街鋪和商超鋪，簡單來說，商超鋪目前整體人氣優於街鋪，這個可以從商超的停車場和連鎖店的聚集程度來進行簡單判斷，好的商超匹配一流的物業服務，人氣幾乎不在街鋪同一個層次上，可即便如此，工作日的商超依舊也是客流稀少。
2、街鋪分為幾類，純休閑步行街、依靠各類批發市場生存的市場街、依靠學校、工廠、小區等人員聚集的街鋪、依靠旅游景點的街鋪，以上除了純休閑步行街外，其餘可以吃到相關產業附帶的人流，這個產業興旺直接決定了鋪的死活，所以盈利周期要打個問號。
3、純休閑步行街由於是以休閑為主，普遍來說人員的消費目的性不強，這類型地方要麼是沒有甚麼人氣，要麼是人氣還可以，如果人氣還可以的話，由於它的開放性，相對競爭也會比較大。
4、加上目前電商、流動小販的沖擊，街鋪的生意很難做，基本需求都被分流完了。所以看鋪買鋪的話，不能單純考慮地段、人流等營銷屬性，還需考慮業務穩定性和未來發展增值，保底邏輯在這裡同樣適用。

目前做街鋪的以餐飲為主，做餐飲偶爾才會爆出一個旺鋪，隨機性極強，難以拷貝，死掉的更是千千萬。
如果真想拿鋪，還是跟著主流連鎖品牌的思路和小販聚集高的地段來拿。
流動小販都不願意來的地方，你圖啥？

菩提老祖

1、該商鋪化多少錢買入較為適宜？能夠爭取較為便宜的價格是多少？
縣級市，舉例：紹興諸暨市，萬風商圈周邊店鋪價在 13000 左右一平，成交困難，有價無市，不知樓主在哪個縣級市，三萬多一平是不是高了。
2、在那幾個角度與賣家砍價？可以
看看司法拍賣有沒有漏，
3、今後該商鋪可以從事哪些行業？
個人覺得除非你自己用的上的，如果自己需要付租金辦公，可以考慮入手店鋪，空置在那裡心會發慌的，資產貶值且無收益。
4、如果出租，預期的租金是多少？
有五個點的收益比較理想
5、該鋪適不適合開一家牛奶（如蒙牛）專賣店？在縣級市開牛奶專賣店是不是一個好生意？
不太了解，本人牛奶均是從京東上購買，送貨上門到家，
最後說明的是：本作資產配置的角度，個人認為該買一個商鋪，但是本人近幾年投資年化收益約為 10%，是不是還是不買商鋪而繼續投資呢？
一年能確保 10%，你已經是大贏家了，就是可以運作的資金量大不大，從投資回報率來看，你的認為一定是對的。

cgle9169 

提供給樓主一個對比參考：
三線城市（廣西柳州），今年買過 2 個鋪：
1. 臨街糖煙店，38 平，煙證 28 檔，到手價 68.1 萬元，無遞增租金 3800 元，年收益 6.7%
2. 臨街品牌女裝店，樓下 111 平，樓上 116 平，到手價 258 萬，租金 13000 元年遞增 3%，年收益 6%
我已經接近退休年齡了，做一些躺平配置，包括購買房地產基金收息。樓主若年輕且真的投資收益大概率 10+%，不建議買鋪。

你說的這個鋪，如果是我這種租金回報不需要半秒鐘考慮直接否掉。其實可以看看法拍的，也許同等位置的單價 1 半都不到。

jdzddcj07

商鋪我不懂，不過關於牛奶有個建議：
我家小區附近也算商鋪多，人流多的區域，前些年也看到過 2-3 家牛奶店鋪，印象中沒撐過半年的。
最穩定的店鋪是熟食店，好幾家都是十年以上老店
其次是水果店、早餐店、雜貨店
再次是藥店
其他的開關頻率比較高。

XIAOHULI92 

1、該商鋪化多少錢買入較為適宜？能夠爭取較為便宜的價格是多少？
縣城都是存量生意，新開的商業區會比老商業區更吸引人氣。實在想買商鋪，樓上說的挺好，買法拍的，肯定有 5 折 6 折的。

2、在那幾個角度與賣家砍價？
就拿法拍的價格，或者法拍的公寓的價格去談啊。他空置肯定他著急，你有錢你急甚麼。談不攏你就不買。弄不好能多談個 20% 下來是不是美滋滋。當然我建議還是不要買這個商鋪。因為他上家是洗衣店，肯定是背街吧，人流量少的可憐。背街和主街差距是很大的

3、今後該商鋪可以從事哪些行業？
背街可以做平價店，比如 2 元店之類的。或者賣賣便宜的網紅包子鋪。主打一個從線上吸引客流類型的店，因為背街客流要從主商圈吸收是很困難的。或者剛需的店，你看旁邊銀行啊藥店啊，都是客人自己找上門的不需要吸引客流。

4、如果出租，預期的租金是多少？
按比例跟著附近就行了

5、該鋪適不適合開一家牛奶（如蒙牛）專賣店？在縣級市開牛奶專賣店是不是一個好生意？
沒碰過商業的人不要做。會做生意的可以做，縣城起碼還有 5 年能做做，但是不適合沒做過生意的。不過我們一般不會去碰了，這些都是紅海。

總結，如果打折的話商鋪還行，這個價格還是貴了，縣城線下生意幾十年也不會死，但是一定要合適的價格。收租 5w 一年，100w 得 20 年，確定縣城到時候中心不會換嗎？所以賺的還是商鋪上漲賣給下一個人的錢。自己可以嘗試做小生意，但是要選好品類，而且坑很多，非常累。吃不了苦的不要去幹，但是即使很累賺的可能還是夫妻老婆店的錢。

空與無我

134 說不好，但從回報率來說，30 年回本，資產價格還有下降可能（因為核心商業圈可能會發生變化），不能算好的投資。

2、在那幾個角度與賣家砍價？

強化缺點：強調 L 型承重牆對價值的損耗（實際損耗確實也很大，後面那個狹長空間不太好利用），表達因為這個不是很想買
引入競爭：去找隔壁業主或多找幾家詢價（隔壁你也開價 105 萬試試反饋，說不定有驚喜）
心理預期：在你心理價位下再多砍一些報價，主動引入談判錨定值；或者找幾個朋友去看，讓他們給出越來越低的錨定值，影嚮賣家心理預期；

5、該鋪適不適合開一家牛奶（如蒙牛）專賣店？在縣級市開牛奶專賣店是不是一個好生意？

個人感覺不適合。從一二線城市看，牛奶的銷售渠道非常成熟，超市、電商、自配、居住區附近的便利店。隨著這些渠道的下沉，縣級市以後也差不多是如此。單純從購買便利性來說，商鋪所在的核心商圈離居民區可能也不是很近。所以，看不到在核心商圈開牛奶專賣店能提供哪些額外價值。最大的價值可能是給牛奶企業做宣傳，這也是蒙牛推廣專賣店的初心吧…

來源：集思錄 微信號：jisilu8