在中國，一輩子租房可能嗎？

文：謝九

最近，一項關於租房的調查數據顯示，國內有將近 4 成的年輕人表示可以接受終身租房。在國外，終身租房是很常見的選擇，不過對於國內而言，一輩子租房還是非常困難的選擇。

之所以有越來越多年輕人選擇接受終身租房，一方面是因為遭遇了房價的毒打，以當前的房價和自己的收入作對比，很多人可能一輩子都買不起房，所以，無奈之下只能選擇終身租房。除了被動租房，也確實有更多年輕人選擇主動租房，這體現了新一代年輕人和上一代人的不同之處。

在老一輩中國人的傳統觀念裡，擁有一套自己的住房是人生必須實現的一件大事，如果一直租房，就會給人居無定所的不安全感，對很多人而言，這甚至意味著不完整的人生。不過，新一代的年輕人的可能並沒有這麼多包袱，心態更加放松，在他們看來，終身租房也沒甚麼不好，不用一輩子都為一套房子而奮鬥，這會讓自己的人生更加自由。

在歐美發達國家，租房市場非常成熟，尤其對於承租人而言，相關的法律保障制度非常完善，所以，很多人都願意長時間租房甚至一輩子都不買房，歐洲大概有三成左右的人選擇租房，其中德國的租房比例最高，租房比例幾乎達到一半。

最近幾年，中國也開始大力鼓勵發展租房市場，試圖通過租房來解決房地產市場的深層次矛盾， 一定程度上也是學習發達國家尤其是德國的租房糢式。2017 年的十九大報告提出 「加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度」， 租購並舉的提法，將租房的地位甚至放在購房之前。中國的租房能夠發展到和購房市場同等重要的地位，很大程度上取決於租房者的權利能否得到足夠充分的保護。

在歐美國家，房客的地位得到了比較充分的制度保障，和房東相比並不弱勢，由於法律法規的傾斜，房客甚至有時候還略顯強勢，比如在德國，租客對所租房屋的各項權利屬於受法律保護的財產權，如果沒有特殊情況，房客可以盡可能長時間居住在自己喜歡的房子裡，除非經過訴訟，房東不得強迫房客搬出。

和歐美國家相比，中國租房市場之所以相對落後，深層次的原因在於對租房者的保護不夠，房客相對房東處於弱勢地位，基本權益難以得到保護。房客遭遇隨意漲價，甚至提前終止合同都很常見。最近幾年長租公寓興起並大量爆雷，很多房東由於收不到租金，最終強行將租客掃地出門，更是讓租房市場更加充滿風險。在這種環境之下，租客很難有長期甚至一輩子租房的意願。

在中國提出租購並舉的頂層設計之後，租客權利開始得到了更多制度性保障。比如去年 9 月份，北京市開始實施租房網簽，將租房全過程納入監管，對於租客擔心的房屋被提前收回的問題，北京市要求房東不得 「採取暴力、威脅等非法方式，強迫承租人變更、解除住房租賃合同，提前收回租賃住房」。對於租金隨意漲價，北京規定政府可以採取幹預措施，穩定租金水平。

可以預見的是，隨著將來租購並舉的政策逐漸推進，越來越多的城市還會出臺更多措施，保護租客權利，刺激租房市場進一步發展，一旦租客權利得到更多制度性保障，願意租房的人也會越來越多。

不過，這也並不意味著，將來的年輕人可以就此輕松當一輩子租客。雖然將來租客的利益會得到更多保障，但是在很多大城市，公共資源和服務還是相對稀缺，尤其是一些優質資源，作為租客可能很難充分享受。對於年輕人而言，這方面的感受可能還不夠強烈，但是一旦將來有了小孩，涉及到子女入學等現實問題之後，租房的短板就會浮出水面。

最近兩年國內出臺了很多鼓勵租房的政策，其中最引人關註的就是租售同權，很多城市都同意承租人子女享有就近入學的權益，應該說這是一個巨大的進步。但是在現實當中，租房者子女享有入學權益，最多只是擁有了入學排隊的資格，在一些熱門學區，在長長的排隊名單上，租房者子女只能排在大名單最後，入學基本無望。

除此之外，房租價格持續上漲，對於打算終身租房的人而言也是必須考慮的一大風險。最近兩年美國通脹持續爆表，很大程度上就是因為房租價格暴漲，由於越來越多的人買不起房，從購房市場轉入了租房市場，但是租房市場的供應不足，導致美國房屋租金暴漲。不僅是美國，很多發達國家的租金都在大漲。

對於中國的年輕人而言，也有可能面臨同樣的情況，如果越來越多的人買不起房轉而選擇租房，也可能會推動租金價格持續上漲，當面臨即買不起也租不起房的困境之後，很多人可能會後悔，還不如當初咬咬牙買一套自己的房。

以中國的一線城市來看，租金的絕對價格對於租客已經很高，但是如果從房東的角度來看，其實並不算高，以年租金 / 房屋價格來測算投資回報率，國內一線城市的租金回報率還不到 2%。在以前房價持續上漲的背景下，對於房東而言，投資房產的主要收益在於房產增值，租金收入只是副產品，對於租金多少也並不在意，很多人甚至將房屋空置也無所謂。但是隨著房價不再上漲甚至下跌，租金對於房東的重要性就會大幅上升，房東會希望通過租金實現更高的投資回報率，在發達國家，很多城市的租金價格都在 4% 左右，遠遠高於中國的一線城市。

對於年輕人而言，如果房租價格持續上漲，能否堅持一輩子租房將是一個非常現實的挑戰。即使對於外國人，很多人也難以承受房租價格的大漲，尤其是疫情之後，發達國家的房租價格普遍大漲，當地人也同樣難以承受。

另外，外國人寧願租房而不買房，這種說法其實也並不完全準確，更真實的描述應該是，國外選擇租房的比例比中國高很多，只要在可能的情況下，國外的民眾也願意擁有一套自己的住房。以美國來看，當年在低首付和低利率的刺激下，美國大量很多低收入人群蜂擁購房，最終引爆了一場次貸危機，這也說明，瀟灑如美國人，擁有一套自己的住房也是美國夢的重要部分。

來源：三聯生活周刊  微信號：lifeweek